- 06.07.2025 15:47
Здравствуйте.
Ситуация следующая: физ.лицо и ИП построили дом, зарегистрировали его 50/50, сейчас хотим продать, но агенты говорят, что мы не подходим под семейную ипотеку по причине того, что до момента регистрации нужно было оформить второе ИП, тогда бы продала была от двух ИП-застройщиков.
Скажите, пожалуйста, можем ли мы продать дом по семейной ипотеке, если сейчас, после регистрации дома, второй собственник оформит ИП или банки не одобрят?
Заранее большое спасибо.
Давайте рассмотрим вашу ситуацию детально.
Семейная ипотека предоставляется банками на определённые цели и при соблюдении ряда условий, одним из которых является статус застройщика или владельца реализуемого жилого помещения. Банковские программы предусматривают покупку жилых помещений непосредственно у юридических лиц, чаще всего застройщиков или компаний, занимающихся строительством.
Основные аспекты проблемы:
Физические лица как продавцы: Ваш случай представляет собой продажу жилого помещения физическими лицами (одно лицо зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, другое физическое лицо). Большинство банков не рассматривают индивидуальных предпринимателей в роли продавцов при оформлении семейного жилищного займа, так как семейные ипотечные программы ориентированы преимущественно на сделки с профессиональными участниками рынка недвижимости (компании-застройщики, девелоперы и т.п.).
Регистрация ИП вторым владельцем: Некоторые агентства предлагают вариант, при котором второй владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем. Важно понимать, что сама по себе регистрация ИП после завершения строительства и регистрации права собственности не влияет существенно на положение физических лиц в глазах банка-кредитора. Причина проста: банки оценивают надежность сделки и платежеспособность заемщика, а продажа физического лица другому физическому лицу редко удовлетворяет требованиям банковской политики выдачи семейной ипотеки.
Требования банков: Требования кредитных организаций строго регламентируют процедуру одобрения заявок на семейную ипотеку. Одним из ключевых факторов является профессиональная деятельность продавца, подтвержденная соответствующими разрешительными документами (разрешение на строительство, аккредитация застройщика и др.). Простая регистрация второго владельца как индивидуального предпринимателя не решает проблему отсутствия профессионального статуса застройщика.
Как поступить в вашем случае?
Прежде всего, внимательно изучите банковские программы различных финансовых учреждений, чтобы убедиться, подходят ли они под конкретные требования вашего случая.
Рассмотрите возможность привлечения профессионального посредника (риелтора, агента по недвижимости), который сможет представить сделку таким образом, чтобы увеличить шансы на одобрение банком ипотечного кредита.
Альтернативным вариантом может стать реализация проекта через организацию коммерческой структуры (ООО, кооператив и т.д.) с последующим оформлением продажи через аккредитованного застройщика.
К сожалению, самостоятельная регистрация ИП вторым участником сделки после завершения строительства и регистрации прав собственности, скорее всего, не обеспечит необходимого соответствия критериям кредитной организации для получения семейной ипотеки. Лучше рассмотреть альтернативные пути реализации вашего актива.
Оформить второго ИП после регистрации дома для продажи с целью получения семейной ипотеки — неэффективно, банки, скорее всего, откажут.
Продажа дома возможна, но покупатели должны соответствовать условиям семейной ипотеки.
Для получения льготного кредита покупателям нужно соответствовать требованиям программы, а не продавцам менять статус.
