- 12.06.2025 13:12
Можно ли ,при сдаче квартиры женой собственника ,оформить её выгодоприобретателем? Муж сказал, что если я сама буду сдавать квартиру и платить налог с дохода, то могу распоряжаться полученными деньгами. Он, со своей стороны ,готов оформить все необходимые доверенности и другие необходимые документы.Существует ли такая возможность и как это оформить грамотно
Да, такая возможность существует. Ниже подробно разберу, как можно грамотно оформить сдачу квартиры в аренду женой собственника и закрепить за ней право на доход от аренды.
Юридическая суть вопроса:
Жена не является собственником квартиры, а значит не может самостоятельно сдавать её в аренду, если не будет соответствующих полномочий от мужа-собственника. Однако, если муж согласен, то можно организовать схему, при которой:
жена сдает квартиру на основании доверенности от мужа;
доход от аренды поступает ей;
она же уплачивает налог как налогоплательщик.
Возможные варианты оформления:
Вариант 1: Доверенность от мужа
Муж оформляет на жену нотариальную доверенность с правом:
сдачи квартиры в аренду от его имени,
подписания договоров найма жилого помещения,
получения арендной платы,
перечисления платы на её личный счёт,
уплаты налогов.
Однако, налогоплательщиком в этом случае останется муж, поскольку доход юридически поступает ему как собственнику. Даже если средства поступают на счёт жены — это будет расценено как доход собственника, переданный через представителя.
Вариант 2: Договор дарения доходов
Муж и жена могут заключить договор дарения дохода от сдачи имущества, в котором муж (собственник) обязуется передавать жене весь получаемый от арендаторов доход. Это оформляет жену как фактического выгодоприобретателя, но:
аренда оформляется от имени мужа,
налоги платит муж (как получатель дохода),
но по договору дарения средства передаются жене.
Опять же, налог платит всё равно он.
Вариант 3: Дарение квартиры или доли
Если муж хочет полностью передать права и обязанности, то можно:
оформить дарение доли в праве собственности жене (например, ½ квартиры),
или подарить всю квартиру.
Тогда:
жена становится совладельцем или собственником,
и сможет сдавать квартиру от своего имени,
платить налоги и законно распоряжаться доходом.
Вариант 4: Сдача в субаренду
Муж:
заключает с женой договор аренды квартиры;
жена, как арендатор, имеет право на субаренду (если это предусмотрено);
получает доход от субарендаторов;
платит налоги как ИП или физлицо.
Минус: при споре может быть признано притворной сделкой, если арендная плата от жены мужу не уплачивается, и всё делается для ухода от налогов.
Оптимальный вариант (на практике):
Нотариальная доверенность + личный счёт жены для получения арендной платы.
Дополнительно:
составить расписку или соглашение, что полученные средства поступают жене и используются ею по своему усмотрению;
муж, как налогоплательщик, может предоставить налоговую декларацию с указанием того, что деньги получены на счёт представителя (жены);
чтобы минимизировать налоговую нагрузку, можно зарегистрировать ИП (при упрощённой системе налогообложения 6%).
Какие документы могут понадобиться:
Нотариальная доверенность от мужа жене;
Договор аренды с жильцом (от имени мужа, но подписанный женой по доверенности);
Соглашение между супругами о передаче права распоряжения доходом;
Платёжные реквизиты жены;
(Опционально) Договор дарения дохода или доли;
Декларация 3-НДФЛ (если сдаётся как физ лицом).
Если хотите, могу подготовить проект доверенности, текст соглашения между супругами или форму договора аренды за отдельную плату.
Доверенность: Муж (собственник) оформляет нотариальную доверенность на вас. В ней должно быть четко указано право:
Заключать договоры аренды от его имени.
Принимать арендную плату (на его имя или на ваш счет, если это прямо разрешено в доверенности).
Совершать иные действия, связанные со сдачей квартиры (показ, подписание актов и т.д.).
Арендаторы платят на счет мужа (собственника). Вы управляете этим счетом по доверенности.
Альтернатива (с оговоркой): Если доверенность прямо разрешает получение денег на ваш счет, это возможно. Но! С точки зрения налогов, доход формально получен мужем.
Налогоплательщик - всегда собственник (муж). Он обязан декларировать доход и платить НДФЛ (13%), независимо оттого, кто фактически получал деньги.
Вести всю операционную деятельность (искать арендаторов, заключать договор, получать деньги), платить налог за мужа из полученных средств (если у вас есть доступ к его счету или он передает вам деньги для уплаты налога).
После уплаты налогов, вы можете распоряжаться оставшимися средствами по договоренности с мужем (например, он передает их вам). Юридически это его доход, который он вам дарит или передает.
Нотариальная доверенность с максимально широкими полномочиями на сдачу и управление арендой (включая получение платежей на ваш счет, если это необходимо).
Договор аренды заключается от имени мужа (указывается как Наймодатель), вами - как его представителем по доверенности.
Декларацию 3-НДФЛ подает и подписывает муж. Уплату налога можно производить с его счета или передавать ему деньги для уплаты.
Стать фактическим распорядителем доходов от сдачи квартиры мужа вы можете через доверенность и договоренность с ним. Однако юридическим выгодоприобретателем (получателем дохода для целей налогообложения) остается муж-собственник. Он несет налоговую ответственность. Схема рабочая, но требует четкого соблюдения формальностей (доверенность, договор аренды) и понимания, что налоги платит муж.
ГК РФ Глава 53. Доверительное управление имуществом
Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
Статья 1013. Объект доверительного управления
Статья 1014. Учредитель управления
Статья 1015. Доверительный управляющий
Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом
Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
Статья 1019. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом
Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего
Статья 1021. Передача доверительного управления имуществом
Статья 1022. Ответственность доверительного управляющего
Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему
Статья 1024. Прекращение договора доверительного управления имуществом
Статья 1025. Передача в доверительное управление ценных бумаг
Статья 1026. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом
Здравствуйте, Екатерина!
Вы можете оформить юридически грамотное соглашение, которое позволит вам сдавать квартиру и распоряжаться полученными средствами. Для этого вам потребуется составить доверенность от собственника (вашего мужа) и, возможно, дополнительные документы, которые определят ваш статус выгодоприобретателя и порядок распоряжения средствами.
Я могу помочь вам разобраться в этом вопросе и подготовить все необходимые документы. Вы обезопасите себя юридически и сможете спокойно заниматься сдачей квартиры.
Обращайтесь ко мне за помощью, и вместе мы разработаем оптимальный вариант для вашей ситуации.
Здравствуйте, Екатерина.
Такое возможно, но недостаточно информации для полноценного квалифицированного ответа на вопрос, учитывающего все нюансы, а их много, в том числе налоговые.
