- 12.04.2025 14:52
Как правильно оформить продажу доли взрослого в квартире, где есть доля несовершеннолетнего? Требуется ли для этого разрешение опеки, при условии, что доля несовершеннолетнего не будет продана. Доля будет продаваться родственнику.
Если вы продаете только свою долю, а доля несовершеннолетнего не затрагивается, получение разрешения органов опеки и попечительства не требуется. Данное положение подтверждается сложившейся правоприменительной практикой и вытекает из логики действующего законодательства: органы опеки контролируют только сделки с имуществом несовершеннолетних, а не всю недвижимость, где ребенок является одним из собственников.
Тот факт, что потенциальным покупателем выступает родственник, также не меняет данного правила. Действующее законодательство не запрещает совершение сделок между близкими родственниками, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А67-4806/2021. Суд прямо указал, что "сам по себе факт того, что сделка совершена между родственниками, не свидетельствует о мнимости сделки или злоупотреблении правом, поскольку действующим законодательством не запрещено совершение сделок между близкими родственниками".
Однако обращаю ваше внимание на важный нюанс: хотя продажа вашей доли не требует согласия органов опеки, существует ограничение, установленное статьей 37 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной норме, "опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своим подопечным, кроме случаев передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование". Это означает, что если родственник, которому вы планируете продать долю, является опекуном несовершеннолетнего собственника или близким родственником такого опекуна, возникает законодательное ограничение.
Интересная судебная практика по схожим вопросам представлена в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.07.2022 по делу № 33-23444/2022, где рассматривался вопрос о законности продажи доли в квартире, где проживал несовершеннолетний. Суд признал, что продажа доли взрослым собственником сама по себе не нарушает права несовершеннолетнего, если его доля не отчуждается.
При оформлении сделки обязательно потребуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи, поскольку речь идет о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Также стоит учесть, что данная сделка, хоть и не требует согласия органов опеки, может впоследствии повлиять на права несовершеннолетнего собственника с точки зрения пользования жилым помещением, особенно если новый собственник захочет определить порядок пользования квартирой. В таком случае могут возникнуть более сложные юридические вопросы, требующие дополнительного анализа и, возможно, судебного решения.
Продажа доли взрослого в квартире, где есть доля несовершеннолетнего, требует особого порядка оформления, даже если доля ребенка не продается. Вот пошаговая инструкция:
1. Необходимость разрешения опеки
Да, разрешение органов опеки потребуется в любом случае, поскольку:
Продажа доли взрослого может ущемлять имущественные интересы несовершеннолетнего
Опека должна убедиться, что права ребенка не нарушаются (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 ФЗ "Об опеке")
2. Порядок оформления сделки
Шаг 1: Подготовка документов
Для обращения в опеку потребуется:
Заявление от законного представителя ребенка (родителя/опекуна)
Свидетельство о рождении ребенка
Выписка из ЕГРН на квартиру
Согласие второго родителя (если есть)
Документы, подтверждающие, что после продажи жилищные условия ребенка не ухудшатся:
договор купли-продажи доли взрослого
справка о составе семьи
подтверждение, что ребенок сохранит право пользования квартирой
Шаг 2: Получение разрешения опеки
Обратитесь в отдел опеки по месту регистрации ребенка
Рассмотрение занимает до 15 дней
Опека может запросить дополнительные документы
Шаг 3: Оформление сделки
После получения разрешения:
Составляется договор купли-продажи доли
Проводится нотариальное удостоверение (обязательно по п. 1 ст. 42 ФЗ-218)
Регистрируется переход права в Росреестре
3. Важные нюансы
Даже при продаже родственнику требуется соблюдение всех формальностей
Ребенок сохраняет право пользования квартирой после продажи доли взрослого
Если квартира - единственное жилье ребенка, опека особенно тщательно проверяет сделку
Рекомендуется сохранить для ребенка равную по стоимости долю в другом жилье или открыть счет с зачислением средств от продажи
4. Альтернативные варианты
Если опека отказывает:
Можно предложить выделение доли ребенку в другом жилье
Или зачислить часть средств от продажи на его счет
5. Рекомендации
Перед сделкой получите письменную консультацию в опеке
Обратитесь к юристу для проверки документов
Учитывайте сроки - весь процесс может занять 1-2 месяца
искренне рада, что смогла вам помочь! 😊
Ваши вопросы всегда важны для нас – обращайтесь в любое время, будем рады помочь.
разрешение органов опеки нужно.
