Ватолин Александр Иванович
Вероятность оспаривания сделки в вашем случае действительно существует:
Меняющиеся объяснения причин продажи (нет детей → есть внучка → есть дочь и внучка) — это серьёзный повод насторожиться. Может указывать на то, что продавцы скрывают реальные обстоятельства или их вводят в заблуждение.
Пожилой возраст собственников — суды особенно тщательно проверяют сделки с участием пенсионеров, так как они чаще становятся жертвами мошенников или давления со стороны родственников.
Перевод денег за границу — это может вызвать дополнительные вопросы у нотариуса и Росфинмониторинга, особенно если сумма крупная.
По ГК РФ (ст. 177, 179) сделку могут признать недействительной, если:
Собственник был неспособен понимать значение своих действий (например, из-за возраста, болезней, деменции). Даже если он прошёл «комиссию на сделкоспособность», родственники могут позже оспорить это через суд, представив медицинские справки.
Было давление (угрозы, обман). Например, если внучка из Германии заявит, что бабушку заставили продать квартиру, а деньги ей не перевели.
Нарушены права недееспособного. Если у одного из собственников есть психическое заболевание (даже без официального признания недееспособным), это риск.
Проверьте медицинское состояние продавцов:
Запросите свежую справку от психиатра (не только «комиссию на сделкособность», но и развёрнутое заключение).
Если у собственников есть диагнозы (например, деменция), откажитесь от сделки — её почти наверняка отменят.
Оформите сделку у нотариуса:
Нотариус обязан проверить дееспособность и отсутствие давления. Его заверение снижает (но не исключает!) риск оспаривания.
Зафиксируйте добровольность продажи:
Снимите видео, где продавцы чётко объясняют причины продажи (например: «Продаём квартиру осознанно, деньги пойдут на [конкретную цель], претензий не имеем»).
Попросите нотариуса опросить продавцов отдельно (без риэлторов и родственников).
Проверьте историю квартиры:
Есть ли наследники, которые могут оспорить сделку? Закажите выписку из реестра наследственных дел.
Не было ли ранее попыток оспорить сделки с этой квартирой?
Страховка на случай суда:
Включите в договор пункт о штрафе (например, 100% от цены квартиры), если сделка будет отменена по вине продавцов.
Если используете маткапитал, будьте особенно осторожны: ПФР и суды тщательно проверяют такие сделки. Лучше:
Выделить доли детям до покупки новой квартиры.
Убедиться, что в договоре нет условий, которые могут вызвать вопросы у ПФР (например, рассрочка платежа продавцам).
Альтернативные варианты.
Предложите продавцам оформить договор с отсрочкой регистрации (например, деньги на аккредитив, а право собственности перейдёт только через 2–3 месяца, если не будет претензий).
Вероятность оспаривания сделки — 30–50%, учитывая возраст продавцов и противоречивые объяснения. Если решитесь покупать:
Обязательно привлекайте нотариуса.
Соберите максимум доказательств добровольности сделки.
Когда мы сопровождали сделку с недвижимостью, мы иногда нанимали психиатра частной клиники, который давал заключение о вменяемости контрагента сделки на момент её заключения.
