Довган Юрий Богданович
При использовании материнского капитала для покупки жилья в браке обязательно выделение долей всем членам семьи, включая супругов и детей. Доли выделяются пропорционально размеру материнского капитала в общей стоимости квартиры. Если на покупку квартиры стоимостью 7 млн рублей потрачено 630 тысяч рублей материнского капитала, это составляет 9, 01% от общей стоимости. При семье из четырех человек каждому достается по 2, 25% или 1, 7 кв.м.
Материнский капитал имеет целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом супругов, поэтому при разводе не делится между ними. Сам сертификат остается у того, на кого он изначально был оформлен. При расторжении брака делению подлежат только доли, принадлежащие супругам, а доли детей остаются неприкосновенными.
Остальная часть квартиры, купленная без использования материнского капитала, считается совместной собственностью супругов и по закону делится между ними. Суд может увеличить долю одного из супругов через судебный процесс, учитывая различные обстоятельства.
Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала. Как показывает практика, суды считают правильным подход, когда расчет долей производится пропорционально отношению размера материнского капитала к общей стоимости жилья.
При наличии брачного договора супруги могут самостоятельно определить свои доли в квартире. Это обойдется в 5000-10000 рублей в зависимости от региона. Можно также оформить соглашение о разделе имущества, которое будет действовать даже в случае несогласия одного из супругов.
Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал
Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, возможна, но с соблюдением строгих условий. Главное требование - получение предварительного разрешения от органов опеки и попечительства. Без этого разрешения нотариус не удостоверит сделку, а сделка может быть признана недействительной.
Органы опеки дают согласие на продажу только в случае, если удается доказать, что сделка не ухудшает материального положения ребенка. Обычно это означает одновременную покупку равнозначного жилья с выделением детям долей не меньше, чем в продаваемой квартире. Доли в новом жилье должны быть равными или большими по стоимости и площади.
В некоторых случаях органы опеки могут разрешить ухудшение жилищных условий, например, если ребенку требуются деньги на дорогостоящее лечение. Возможно также размещение вырученных средств на банковском счете несовершеннолетнего.
Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов, включающий паспорта всех участников, свидетельства о рождении детей, правоустанавливающие документы на продаваемое и приобретаемое жилье, отчет об оценке недвижимости. Процедура может занять до 30 дней с момента подачи заявления.
При продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом дополнительно требуется согласие банка. Возможны различные варианты: досрочное погашение кредита, передача кредитных обязательств покупателю или продажа с частичным погашением долга.
Важно учитывать налоговые последствия. Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), потребуется подача декларации и уплата НДФЛ. Для квартир, купленных на материнский капитал, с 2024 года действует новое правило: срок владения для детей исчисляется с даты приобретения объекта владельцем сертификата, а не с момента выделения долей.
В случае неправомерного использования материнского капитала или нарушения прав детей могут быть привлечены органы прокуратуры. Семье может потребоваться вернуть средства материнского капитала в полном объеме.
Более детальный анализ ваших прав и стратегии действий (включая при необходимости подготовку проектов документов), требует изучения всех нюансов вашего дела в рамках полноценной юридической консультации. Обращайтесь по контактам в моем профиле.
