Как провести сделку?

Да, аккредитив можно открыть только на супруга, даже если квартира приобретается в долевую собственность супруги, супруга и двух детей. Плательщик по аккредитиву и собственники квартиры — не обязательно одни и те же лица. Но такой способ расчёта не устраняет риски, связанные с долгами супруги и её будущей долей в квартире.

1. Что именно арестовано у супруги

До сделки необходимо получить постановления пристава. От их содержания зависит правовая оценка:

- Арестованы деньги на банковских счетах. Сам по себе такой арест не запрещает супруге покупать квартиру и становиться собственником. Однако переводить деньги для сделки на её арестованный счёт опасно: они могут быть заблокированы или списаны.
- Наложен арест или запрет регистрационных действий в отношении конкретной недвижимости. Обычно он касается именно указанного объекта, а не любой будущей покупки. Но нужно проверить формулировки постановления.
- Есть действующее исполнительное производство. После приобретения квартиры пристав может выявить долю супруги и принять меры в отношении неё — независимо от того, кто открывал аккредитив.

Поэтому банковскую схему расчётов и риск для приобретаемой доли нужно оценивать отдельно.

2. Как оформить покупку с маткапиталом

По части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ жильё, приобретаемое с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению. Если в вашей семье четыре человека, подпадающих под это правило, всем необходимо предоставить доли.

Равные доли по 1/4 всей квартиры не обязательны. При определении долей нужно учитывать равное право членов семьи на ту часть стоимости жилья, которая оплачена маткапиталом. Остальная часть распределяется с учётом источника денег и соглашений супругов. Размер долей лучше согласовать до подписания договора.

Если ребёнку, в связи с рождением которого возникло право на маткапитал, ещё нет трёх лет, обычная покупка за собственные средства с доплатой маткапиталом, как правило, недоступна. До трёх лет использовать его на жильё можно в предусмотренных законом случаях, прежде всего через целевой жилищный кредит или заём. Это следует из статьи 7 Закона № 256-ФЗ.

3. Как провести расчёты через аккредитив супруга

Аккредитив регулируется статьями 867–873 ГК РФ. Практически безопасная схема обычно выглядит так:

1. В договоре указываются все покупатели и их доли, а также полная цена квартиры.
2. Цена разделяется на источники оплаты: собственные средства, маткапитал и, если есть, кредит.
3. Супруг открывает аккредитив на имя продавца на сумму, оплачиваемую собственными средствами либо кредитом — по согласованной с банком схеме.
4. Деньги с аккредитива перечисляются продавцу после выполнения предусмотренных условий, прежде всего государственной регистрации права покупателей. Банк должен заранее согласовать перечень подтверждающих документов.
5. Маткапитал перечисляется отдельно Социальным фондом России в порядке, установленном законом: при прямой покупке — продавцу, при кредитной схеме — на предусмотренные законом цели по кредиту.

Не следует исходить из того, что СФР просто пополнит обычный аккредитив супруга. Порядок перечисления маткапитала нужно согласовать отдельно с банком и СФР до подписания договора.

В договоре необходимо предусмотреть сроки каждого платежа, реквизиты получателей, действия при отказе СФР и судьбу сделки при непоступлении денег. Срок аккредитива должен учитывать регистрацию и возможные задержки; также нужны понятные условия его продления и возврата денег при несостоявшейся сделке.

Не перечисляйте продавцу всю цену через аккредитив в расчёте на последующее возмещение маткапитала супругу: при обычной прямой покупке такой порядок не предусмотрен.

4. Что будет с долей супруги из-за долгов

Здесь возможны разные ситуации.

Если квартира станет единственным пригодным для постоянного проживания жильём супруги и её семьи, на её долю, как правило, нельзя обратить взыскание по обычным долгам — действует статья 446 ГПК РФ. Основное исключение — ипотечное жильё, на которое допускается обращение взыскания по ипотечным обязательствам.

При этом защита единственного жилья не исключает арест или запрет распоряжения: они могут затруднить будущую продажу, дарение или другие регистрационные действия.

Если у супруги есть другое пригодное жильё, приобретённая доля может оказаться не защищённой от взыскания. Наличие детских долей само по себе не делает долю матери неприкосновенной. По личным долгам матери детские доли взысканию не подлежат.

Также важно, за счёт каких денег супруг открывает аккредитив. Деньги, заработанные в браке, обычно являются общим имуществом супругов, даже если находятся только на счёте мужа — статья 34 СК РФ. По личным обязательствам супруги кредитор вправе требовать выдела её доли в общем имуществе; для общих обязательств действуют иные правила — статья 45 СК РФ. Поэтому счёт и аккредитив на мужа не превращают общие деньги в его личные.

Сам маткапитал защищён от взыскания по пункту 13 части 1 статьи 101 Закона № 229-ФЗ, но эта защита денежных средств не означает автоматической неприкосновенности купленной на них недвижимости.

5. Что сделать до внесения задатка

1. Получить у пристава постановления об арестах и запретах, выяснить сумму и основание долга.
2. Проверить, есть ли у супруги другое жильё и не ведётся ли процедура банкротства.
3. Согласовать с банком аккредитив на супруга при четырёх покупателях.
4. Уточнить в СФР допустимость выбранной схемы использования маткапитала.
5. Подготовить договор с отдельными условиями оплаты собственными средствами и маткапиталом, распределением долей и последствиями отказа СФР. Проверить, требуется ли нотариальная форма именно для вашей сделки.
6. Не вносить деньги на арестованные счета супруги и не подписывать договор, пока расчёты не согласованы с банком и продавцом.

Итог: аккредитив на супруга допустим и позволяет не проводить оплату через арестованный счёт супруги. Но прежде чем покупать, нужно проверить риск ареста и взыскания именно на её будущую долю.

Для точной оценки постановлений пристава и проекта договора стоит обратиться к юристу.