-
Вопрос № 00231430
Добрый день! Вопрос такой: организация собирается провести корпоративное мероприятие, для мероприятия была выбрана площадка. Контрагент, который предоставляет площадку и помогает организовать мероприятие, предоставил договор аренды, на основании которого он вправе предоставлять помещение. Проверив договор аренды, мы заметили, что договор аренды заключен на срок свыше 5 лет, по условиям, он вступает в силу с момента его подписания. Также указаны положения о том, что он передается на государственную регистрацию, но конкретные сроки не указаны. Данные о гос регистрации договора отсутствуют. По словам контрагента договор на регистрацию не подавали. Хотелось бы узнать, на сколько велики риски для нас как Заказчика, который собирается провести мероприятие на указанном объекте? Теоретически дата мероприятия вписывается в срок действия договора до 1 года.
Риски для Вас как Заказчика минимальны: отсутствие государственной регистрации договора аренды свыше 1 года влечёт его незаключённость между сторонами, однако не затрагивает права третьих лиц, фактически пользующихся объектом в пределах срока до 1 года. Договор субаренды или иной документ, на основании которого Ваш контрагент предоставляет площадку, был Вами изучен? Следует отметить: в данной ситуации ключевым является разграничение между незаключённостью и недействительностью договора - это принципиально разные правовые последствия. Незаключённый договор аренды не порождает вещных прав у арендатора, что при определённом стечении обстоятельств - например, при появлении собственника объекта с требованием освободить помещение - способно повлечь срыв мероприятия и имущественные потери Заказчика без возможности защиты через суд по основаниям надлежащего владения. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Риск существенный: договор аренды помещения на срок свыше года подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 Ст. 651 ГК РФ). Если регистрации нет, для третьих лиц он юридически не действует (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018). То, что ваше мероприятие короче года, значения не имеет.
Последствия: собственник или новый собственник может потребовать освободить помещение, мероприятие может быть сорвано, а взыскать убытки с контрагента будет сложно.
Что делать:
запросить выписку из ЕГРН на объект;
получить от контрагента письменные заверения о наличии прав на сдачу помещения (ст. 431.2 ГК РФ);
по возможности заключить прямой договор с собственником;
включить в договор условие, что все риски из-за отсутствия регистрации несет контрагент.
Риск есть, но для вас он зависит от того, на каком основании контрагент вправе распоряжаться площадкой. По п. 2 Ст. 651 ГК РФ аренда здания/помещения на срок не менее года подлежит регистрации и считается заключеннои с момента регистрации. Однако отсутствие регистрации само по себе не означает автоматически недействительность договора между арендатором и арендодателем; основной риск возникает перед собственником и иными третьими лицами. Поскольку ваше мероприятие укладывается в период менее года, безопаснее получить от контрагента подтверждение права предоставлять помещение именно на дату мероприятия и согласие собственника либо заключить договор непосредственно с собственником. Это существенно снизит риск срыва мероприятия из-за спора о полномочиях контрагента.
Для вас как заказчика риски минимальны. Договор аренды свыше года без регистрации считается незаключённым, но это проблема арендодателя и арендатора, а не ваша. Вы просто проводите мероприятие на площадке по договору с контрагентом, и если он владеет или пользуется помещением, ваши отношения с ним регулируются вашим договором. Главное — чтобы у контрагента было право предоставлять площадку, а не только аренда. Если он арендатор, он может сдавать в субаренду только с согласия собственника. Проверьте, есть ли у него такое согласие. Если нет, собственник может оспорить ваше мероприятие, но вас это коснётся только в случае претензий.
Здравствуйте. Если у Вас мероприятие сроком до 1 года, то зачем писать 5 лет не понимаю. Лучше укажите тогда срок 11 месяцев примерно или иную дату. Ст. 421 ГК РФ: "4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)".
В случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства.
Здравствуйте. Риск для вас существенный: аренда недвижимости на срок свыше года подлежит государственной регистрации, а отсутствие регистрации может ослабить защиту перед собственником и другими третьими лицами. Проведение мероприятия в пределах первого года само по себе риск не устраняет. До оплаты проверьте право контрагента передавать помещение, согласие собственника и закрепите возврат денег при невозможности доступа.
