-
Вопрос № 00224473
Добрый день. Хотелось бы получить консультацию какой вид сделки лучше оформить и стоимость.
В 2020 году в ипотеку с использованием мат капитала супругами была куплена квартира. В 2022 году выплачена ипотека и выделены доли: 1/19 несовершеннолетнему ребёнку, 9/19 супругу, 9/19 супруге.
В 2024 году супруги развелись, имущество не делили. Сейчас необходимо долю бывшего супруга оформить на бывшую супругу. Какой сделкой это лучше и менее затратно провести, дарение, купля-продажа, соглашение о разделе имущества? Какие необходимы документы и стоимость?
Добрый день! По описанной ситуации наиболее практичным вариантом обычно будет купля-продажа 9/19 доли бывшего супруга бывшей супруге, если деньги действительно передаются.
Дарение здесь менее выгодно: после расторжения брака бывшие супруги уже не относятся друг к другу как супруги для целей льготы по НДФЛ. Поэтому у бывшей супруги при получении доли в дар может возникнуть облагаемый доход.
С соглашением о разделе имущества сложнее. Нужно посмотреть соглашение 2022 года, которым выделялись доли. Если после него в ЕГРН уже зарегистрировано именно 9/19 за мужем, 9/19 за женой и 1/19 за ребёнком, есть основания считать, что режим квартиры уже был изменён на долевую собственность. Поэтому повторно оформлять передачу 9/19 как «раздел имущества» без изучения первоначального соглашения рискованно. Верховный Суд также учитывает содержание документа, которым супруги определяли доли.
При продаже 9/19 доли бывшей супруге сделка подлежит нотариальному удостоверению. Согласие органов опеки не требуется, если доля ребёнка 1/19 никак не уменьшается и не отчуждается. Преимущественное право покупки ребёнка здесь также не препятствует сделке, поскольку доля продаётся не постороннему лицу, а уже существующему сособственнику.
По налогу у бывшего мужа ситуация, скорее всего, благоприятная: поскольку квартира приобретена в 2020 году, срок владения к 2026 году превышает пять лет. Кроме того, действующие правила позволяют учитывать первоначальную дату приобретения объекта при последующем выделении долей. Поэтому при обычных обстоятельствах НДФЛ с продажи возникнуть не должен.
По расходам: нотариальный федеральный тариф при обязательном удостоверении такой сделки составляет 0, 5% от стоимости доли, минимум 300 руб., максимум 20 000 руб., плюс региональный нотариальный тариф. Регистрация перехода права для физлица обычно составляет 4 000 руб., если стоимость соответствующей доли по кадастру не превышает 20 млн руб.
Для оформления потребуются в первую очередь выписка ЕГРН, договор приобретения квартиры 2020 года, соглашение о выделении долей 2022 года, документы о расторжении брака и паспорта сторон.
Именно соглашение 2022 года здесь ключевое: от его содержания зависит, можно ли вообще использовать соглашение о разделе и будет ли оно выгоднее купли-продажи. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации. Документы с персональными данными публично размещать не стоит.
Оптимальный вариант - соглашение о разделе совместно нажитого имущества, удостоверяемое нотариально. Дарение и купля-продажа влекут налоговые последствия и дополнительные расходы. Соглашение учитывает долю несовершеннолетнего и статус бывших супругов. Зарегистрирован ли официально развод и имеется ли судебное решение или нотариальное соглашение об установлении долей, либо раздел производился исключительно на основании добровольного нотариального соглашения? В делах данной категории ключевым является то, что при использовании материнского капитала органы опеки вправе затребовать дополнительное согласование передачи доли, если сделка косвенно затрагивает имущественное положение несовершеннолетнего. На практике нотариусы Московской области в 2024-2025 годах стали системно запрашивать справку об отсутствии задолженности по обязательствам перед Социальным фондом даже при уже погашенной ипотеке - этот негласный дополнительный документ способен существенно затянуть оформление. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты! При возникновении необходимости - буду рад Вам помочь!
Для переоформления доли бывшего супруга наиболее выгодным вариантом будет Соглашение о разделе общего имущества супругов.
Заключите нотариальное Соглашение о разделе имущества. В нём можно предусмотреть, что доля бывшего супруга переходит к вам без какой-либо компенсации или за символическую плату.
Госпошлина составит 0, 5% от стоимости передаваемой доли, но не менее 300 руб. И не более 20 000 руб.. Например, при кадастровой стоимости доли в 2 млн руб. Пошлина будет 10 000 руб.
Необходимые документы
Паспорта сторон.
Свидетельство о расторжении брака.
Выписка из ЕГРН на квартиру (с указанием долей).
Согласие бывшего супруга на заключение соглашения (если требуется).
Оптимальным и наименее затратным способом является Соглашение о разделе общего имущества супругов.
Поскольку доли (9/19 и 9/19) были выделены в браке в рамках исполнения обязательства по материнскому капиталу, оставшаяся часть квартиры (18/19) юридически продолжает находиться в режиме совместной собственности супругов, если ранее не заключался брачный договор. Оформление через соглашение о разделе позволит избежать крупных налогов и снизит нотариальные издержки.
Какова кадастровая стоимость квартиры по выписке ЕГРН?
Кадастровая стоимость 3 838 210 руб
Самым лучшим, безопасным и финансово выгодным вариантом для вас является Соглашение о разделе общего имущества супругов
