-
Вопрос № 00223727
Здраствуйте. Проясните пожалуйста ситуацию. На чьей стороне закон?
Добрый день! По представленным документам позиция покупателя — Мальневой Т.Н. — По существу выглядит сильнее, но в иске есть один серьезный юридический риск.
Договор от 06.05.2022 прямо предусматривает продажу:
- 1/4 доли земельного участка;
- всей доли жилого дома, которая будет принадлежать Фетисову на момент подачи договора в Росреестр.
Причем на второй странице специально объяснено, почему размер доли дома не указан: на тот момент шел судебный спор о реконструкции и перерасчете долей. Впоследствии вступившим в силу решением суда доля Фетисова определена как 1621/3796. Поэтому довод о том, что предмет договора вообще невозможно определить, на мой взгляд, слабый: ст. 554 ГК РФ требует, чтобы недвижимость можно было определенно установить, а здесь есть кадастровый номер, конкретный объект и указание на всю принадлежащую продавцу долю.
Также в пользу покупателя работают договорная цена 1 000 000 руб. И расписка Фетисова от той же даты о получении 1 000 000 руб. То есть имеются серьезные доказательства фактического исполнения сделки.
Но судя по фотографиям, сам договор купли-продажи заключен в простой письменной форме. Если отдельной страницы с нотариальным удостоверением договора нет, это главный риск дела. Сделки по продаже долей в общей собственности на недвижимость должны удостоверяться нотариально. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
При этом ситуация не безвыходная. Пункт 1 ст. 165 ГК РФ позволяет суду признать такую сделку действительной, если одна сторона ее исполнила, другая приняла исполнение, а затем уклоняется от нотариального удостоверения. После такого решения нотариально удостоверять договор уже не требуется. Верховный Суд разъясняет, что срок для такого требования — один год с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны. Если фактическое уклонение Фетисова проявилось именно после отмены доверенности 15.07.2026, есть основания считать, что этот срок сейчас не пропущен.
Отмена доверенности сама по себе законна: доверитель вправе ее отменить. Но отмена доверенности не означает автоматического расторжения договора купли-продажи и не уничтожает уже возникшие обязательства Фетисова перед покупателем. Это разные правоотношения.
При этом нынешняя формулировка иска «признать право собственности» не самая удачная. Пока переход права не зарегистрирован, собственником по ЕГРН остается продавец. При уклонении продавца закон предусматривает требование о государственной регистрации перехода права собственности по п. 3 Ст. 551 ГК РФ. Верховный Суд также указывает именно на этот способ защиты.
Поэтому, если договор действительно не удостоверялся нотариусом, в первой инстанции можно уточнить требования и поставить вопрос как минимум о:
1. Признании договора купли-продажи от 06.05.2022 действительным по п. 1 Ст. 165 ГК РФ;
2. Государственной регистрации перехода к Мальневой права на 1621/3796 доли дома и 1/4 доли земельного участка;
3. Сохранении запрета на регистрационные действия до окончания спора.
Изменить предмет иска в первой инстанции позволяет ст. 39 ГПК РФ.
Обеспечительные меры, которые заявлены на фотографии, обоснованы: пока Фетисов формально числится собственником, существует риск отчуждения доли другому лицу. Статьи 139–140 ГПК РФ прямо допускают запрет Росреестру совершать регистрационные действия в отношении спорной недвижимости, если без этого исполнение будущего решения может оказаться затруднительным.
Отдельно нужно проверить соблюдение ст. 250 ГК РФ — уведомлялись ли остальные сособственники о продаже доли. Но даже нарушение преимущественного права покупки само по себе не делает договор автоматически недействительным: сособственник вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в установленный законом срок.
Таким образом, Фетисов не может просто отменить доверенность и тем самым «отменить» совершенную продажу после получения 1 млн рублей. По фактическим обстоятельствам позиция Мальневой достаточно серьезная. Но если договор действительно не был нотариально удостоверен, оставлять иск только как «о признании права собственности» рискованно — требования желательно скорректировать через ст. 165 И 551 ГК РФ.
Если же договор нотариально удостоверялся и просто не приложена страница с удостоверительной надписью нотариуса, тогда положение Мальневой существенно сильнее: вопрос о ничтожности сделки отпадает, и основным становится уклонение Фетисова от регистрации перехода права.
Милана Александровна, не могли бы уточнить некоторые моменты: обратмте внимание в иске, что все происходило в один день: дарственная у нотариуса, продажа и доверенности, а распрелелены и увеличены доли в 2024 году. Доверенность была выдана на продаду имущества. И в договоре не понятные 2й и 3й обзац по поводу расплаты. Расписка составлена не покупателем и нет ссылки что на недвижимость.
На дату заключения договора — 06.05.2022 — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость уже подлежали обязательному нотариальному удостоверению по ч. 1.1 Ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Это правило действовало с 2021 года. Причем нотариальная форма требовалась и при продаже доли другому сособственнику.
Если представленный договор купли-продажи от 06.05.2022 действительно заключен только в простой письменной форме и нотариально не удостоверялся, это существенная проблема: по п. 3 Ст. 163 ГК РФ несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
Вместе с тем покупатель может ссылаться на ст. 165 ГК РФ: если она докажет исполнение сделки со своей стороны и уклонение продавца от нотариального удостоверения, суд в определенных случаях вправе признать сделку действительной. Но именно здесь возникает вопрос с доказательствами оплаты.
Расписка сама по себе составлена правильно в том смысле, что расписку о получении денег должен подписывать именно получатель — Фетисов. Проблема в другом: в расписке указано, что 1 млн рублей он получил от Дудаковой, а не от Мальневой, и не написано, что деньги получены именно по договору купли-продажи от 06.05.2022 и именно за спорные доли. Если Дудакова действовала как представитель Мальневой, передача денег через нее юридически возможна, но истцу необходимо доказать связь этой расписки именно со спорной сделкой. Представительство само по себе допускается ст. 182 ГК РФ.
Если Фетисов будет указывать, что подпись в расписке не его, суд может назначить почерковедческую экспертизу. Если же подпись он признает, но будет утверждать, что 1 млн руб. Получил не в счет продажи недвижимости, тогда ключевым станет содержание расписки и остальные доказательства.
По ст. 56 ГПК Мальневой придется доказать связь между передачей денег и договором купли-продажи. Фетисов, в свою очередь должен будет доказывать обстоятельства, на которых строит свои возражения. Суд оценит расписку не отдельно, а со всеми обстоятельствами и доказательствами по правилам ст. 67 ГПК РФ.
То есть, если Фетисов оспорит факт назначения денег, то это будет существенным возражением в деле.
То что в один день оформлялись дарение, купля-продажа и доверенности, само по себе это не делает сделки незаконными. Однако суд вправе исследовать их в совокупности и выяснить, не использовалось ли дарение как часть единой схемы отчуждения. Если дарение совершалось лишь для вида или прикрывало другую сделку, применима ст. 170 ГК РФ. Для признания сделки притворной, однако, необходимо доказать соответствующую волю обеих сторон — одного совпадения дат недостаточно.
Имеет значение и ст. 250 ГК РФ. Преимущественное право остальных сособственников действует при продаже доли постороннему лицу. Поэтому необходимо установить, была ли Мальнева уже зарегистрирована сособственником по договору дарения к моменту продажи. Право на недвижимость возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не просто с момента подписания договора дарения.
Отдельный вопрос — предмет договора. В 2022 году конкретная доля 1621/3796 еще не существовала в таком размере: она была определена судом только в 2024 году. В договоре указано, что продается вся доля дома, принадлежащая Фетисову на день подачи договора в Росреестр. Это не обязательно означает незаключенность договора, поскольку объект указан кадастровым номером и может быть определим. Но ответчик вправе ставить вопрос, охватывал ли договор 2022 года именно ту увеличенную долю 1621/3796, которая появилась после судебного перерасчета в 2024 году. По ст. 554 ГК РФ предмет недвижимости должен позволять определенно установить, что именно продается.
Отмена Фетисовым доверенности в 2026 году сама по себе законна — доверитель вправе отменить обычную доверенность. Но отмена доверенности не аннулирует автоматически уже заключенный договор.
Таким образом, у Мальневой есть основания требовать оформления недвижимости, но ее позиция не бесспорна. Главные слабые места — отсутствие нотариального удостоверения договора, неоднозначные доказательства расчета, оформление нескольких взаимосвязанных документов в один день и то, что окончательный размер спорной доли был установлен только в 2024 году.
По представленным документам и в принципе однозначно гарантировать, на чью сторону в итоге встанет суд, невозможно. Реальный исход дела можно оценить только после исследования всех материалов дела, доказательств и позиции каждой из сторон.
Милана Александровна, не могли бы уточнить некоторые моменты:
Я являюсь ответчиком и данный договор я с адвокатом составляли как предварительный с ее слов и расписку написал, но за дарственную я получил 350 тыс наличкой. Была доверенность на продажу имущества и она же вела суды по перераспределению долей с третьим собсивеннико. Обещали после продажи рассчитаться, но я почуствовал не ладное поэтому и отозвал доверенности. Как быть мне? В итоге я без денег и без доиа могу остаттся... И истец, это дочь моего юриста, скрин приложил.
Предлагаю детали возможной стратегии не обсуждать в открытом доступе. Если хотите продолжить обсуждение, такие вопросы лучше обсуждать конфиденциально
Милана Александровна, спасибо за ответ! В скором времени обращусь за консультацией к вам лично.
