Один из самых частых вопросов на консультации звучит примерно так: «У меня есть ипотека. Плачу исправно. По остальным кредитам уже не вывожу. Если пойду в банкротство, квартиру заберут?» Еще несколько лет назад ответ был довольно неприятным: если квартира находится в ипотеке, статус единственного жилья сам по себе от продажи обычно не спасал. Пока квартира заложена банку, банк имеет специальное право обратить на нее взыскание. Фраза «но это же мое единственное жилье» здесь работала не так, как с обычной незалоговой квартирой.
С 2024 года ситуация существенно изменилась. В Законе о банкротстве появился специальный механизм, позволяющий сохранить единственное ипотечное жилье и одновременно пройти банкротство по другим долгам. Сейчас он закреплен в ст. 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ. Но кнопки «оставить квартиру» в личном кабинете должника пока не придумали, то есть сохранение происходит не автоматически. Нужно соблюсти ряд условий.
Как это выглядит простыми словами
Например у человека есть ипотека с платежом 25 000 рублей в месяц. Ее он платит. Одновременно есть кредитные карты, потребительские кредиты и МФО на два миллиона рублей, которые он уже обслуживать не может. Теперь закон позволяет отделить ипотеку от остальных долгов. С ипотечным банком заключается отдельное мировое соглашение. Иногда в судебной практике его называют локальным планом реструктуризации.
Смысл примерно такой: Остальные долги проходят через банкротство, а ипотеку мы продолжаем платить по отдельным правилам. Квартиру не продаем, ипотека остается.
Причем согласие всех остальных банков, МФО и коллекторов для такого соглашения не требуется. Несогласие финансового управляющего само по себе тоже не блокирует его утверждение судом. После утверждения соглашения ипотечная квартира не продается в процедуре, ипотека сохраняется, а требование ипотечного банка исключается из реестра требований кредиторов.
То есть схема вполне рабочая: потребительские долги списываются, ипотечный кредит продолжает жить своей жизнью.
Значит, можно спокойно банкротиться и оставить ипотеку?
Не совсем. Главный вопрос суда и банка будет очень приземленным: «Хорошо. А ипотеку кто дальше платить будет?»
Суду нужен реальный источник денег.
Верховный Суд в Обзоре практики от 18 июня 2025 года отдельно указал, что при таком соглашении должен быть определен источник погашения ипотечного кредита. Суд должен понимать, что сохранение квартиры не превращается в красивую бумагу, которая развалится после первого же платежа. И вот здесь появляется знаменитое третье лицо.
Кто такое это третье лицо и зачем оно вообще нужно?
Обычно это супруг, родитель, совершеннолетний ребенок, созаемщик или другой человек, который готов во время банкротства продолжать вносить ипотечные платежи. Например: должник проходит банкротство, а ипотеку временно платит жена.
После завершения процедуры должник снова получает полный контроль над своими доходами и продолжает платить кредит самостоятельно. Для суда такая схема понятна: другие кредиторы не теряют деньги из конкурсной массы, а ипотечный банк продолжает получать свои платежи. В практике такие соглашения действительно утверждаются. Верховный Суд приводил пример, когда платежи за должника осуществлял отец с устойчивым доходом. Суды признали такую схему экономически обоснованной. Но возникает логичный вопрос.
А если у меня нет третьего лица?
Вот здесь начинается самое интересное.
Нет третьего лица. Квартиру обязательно продадут?
Не обязательно. Сам текст ст. 213.10-1 Закона о банкротстве говорит шире. Ипотеку может платить не только третье лицо. Закон допускает исполнение обязательства и самим должником за счет доходов, на которые в процедуре нельзя обратить взыскание, и за счет доходов, которые человек будет получать после завершения банкротства.
То есть формально схема может выглядеть так:
человек проходит банкротство, показывает суду реальный источник платежей, а после завершения процедуры продолжает платить ипотеку самостоятельно.
И практика 2026 года подтверждает, что суды действительно рассматривают собственные защищенные доходы должника и его будущие доходы после завершения банкротства как возможный источник платежей. Но есть проблема.
Суды пока смотрят на отсутствие третьего лица по-разному
Вот почему я бы очень осторожно относился к рекламе: «Ипотеку сохраняем всем, родственник для платежей больше не нужен».
Есть практика 2026 года, где суд указывал, что отсутствие конкретного третьего лица, готового исполнять ипотечное обязательство во время процедуры, препятствует утверждению локального плана. При этом в других делах суды признают возможность использовать собственные защищенные доходы должника и будущий доход после завершения процедуры. То есть практика еще формируется.
Именно поэтому перед банкротством важно не просто сказать: «У меня ипотека, но я ее как-нибудь буду платить».
Нужно заранее понимать, из каких денег она будет платиться во время процедуры и после нее, и насколько эту конструкцию получится защитить в конкретном суде.
Какие варианты есть, если третьего лица действительно нет?
Первый вариант – доказать наличие собственного законного источника для платежей.
Например, это могут быть доходы, которые не входят в конкурсную массу, либо доход, который человек гарантированно сможет использовать после завершения банкротства. Но здесь математика должна сходиться.
Если человек зарабатывает 50 000 рублей, ипотечный платеж 35 000 рублей, а в процедуре ему сохраняется только прожиточный минимум, одной фразы «я буду платить из зарплаты» может оказаться недостаточно. Деньги в банкротстве обладают неприятным свойством: суд и кредиторы умеют их считать.
Второй вариант – найти третье лицо именно на период процедуры. Это не обязательно человек, который берет ипотеку на себя до конца срока. Иногда задача заключается в том, чтобы обеспечить платежи несколько месяцев, пока идет банкротство. После его завершения должник продолжит исполнять ипотечный договор самостоятельно.
Третий вариант – договариваться с самим ипотечным банком о конструкции мирового соглашения.
Если банк видит, что платежи идут, просрочки нет, обеспечение никуда не исчезает и его положение от банкротства не ухудшается, экономического смысла срочно продавать квартиру иногда просто нет.
Более того, Верховный Суд указывал, что если отказ ипотечного кредитора от разумного локального плана не имеет экономического объяснения и положение банка не ухудшается, суд в определенных обстоятельствах может утвердить такой план и вопреки возражениям банка. Но рассчитывать на это как на стопроцентный сценарий нельзя. Лучше договориться с банком, чем потом несколько инстанций объяснять ему, почему он зря не захотел договариваться.
А если по ипотеке уже есть просрочка?
Просрочка не означает автоматическую потерю квартиры, Закон прямо предусматривает такую ситуацию.
Если на момент заключения отдельного мирового соглашения ипотека уже просрочена, в соглашении нужно прописать, как и в какие сроки задолженность будет погашена. Другое дело, что чем больше просрочка и чем слабее финансовая ситуация, тем сложнее убедить банк и суд в жизнеспособности всей конструкции. Если ежемесячный платеж 40 000 рублей, просрочка уже полгода, а семья располагает доходом в 45 000, проблема не в неправильном оформлении мирового соглашения.
А если вообще ни один вариант не работает?
Тогда нужно честно обсуждать риск продажи квартиры. И здесь тоже произошли изменения. С 3 апреля 2026 года действует новый порядок распределения денег от продажи единственного ипотечного жилья. По новым правилам после предусмотренных законом расходов основная часть средств идет ипотечному кредитору, часть может направляться кредиторам первой и второй очереди, а часть выручки в предусмотренных законом пределах может быть передана самому должнику. Это не означает, что при продаже человек обязательно получит 10% от цены квартиры наличными. Там есть условия, очередность расчетов и ограничения.
Но законодатель хотя бы отдельно урегулировал ситуацию, когда семья лишается единственного ипотечного жилья после его реализации.
Важное условие: речь именно о единственном жилье. А если у должника две квартиры или есть доля в другой квартире?
Специальный механизм ст. 213.10-1 применяется, когда ипотечная квартира или дом являются для должника и совместно проживающих членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания жильем.
Если у человека есть еще одна квартира, пригодная для проживания, ситуация уже требует отдельного анализа.
То же самое касается случаев, когда ипотек несколько, есть доли в другой недвижимости, супруг владеет жильем или имеется загородный дом. Слово «единственное» в банкротстве иногда оказывается значительно сложнее, чем кажется после просмотра выписки ЕГРН.
Другая ситуация – ипотечная квартира и, например, 1/4 или 1/2 доля в другом жилье. Сам факт наличия доли еще не всегда означает, что у человека есть полноценная альтернатива для проживания. Нужно смотреть размер доли, кто живет в квартире, можно ли реально пользоваться помещением и есть ли у должника самостоятельное жилое пространство.
Если ипотечная квартира сохраняется по мировому соглашению, это не означает, что все остальное имущество тоже получает «бронь». Другая квартира или доля, если на нее не распространяется исполнительский иммунитет, может быть включена в конкурсную массу и продана на торгах для расчетов с кредиторами.
То есть возможна вполне реальная конструкция: ипотечную квартиру сохраняем и продолжаем платить банку, а доля в другой квартире уходит в конкурсную массу. Главное – заранее проверить, не лишает ли наличие этой доли ипотечную квартиру статуса единственного пригодного жилья.
Что нужно проверить до банкротства с ипотекой
Здесь недостаточно узнать остаток кредита. Нужно смотреть стоимость квартиры, остаток ипотеки, размер ежемесячного платежа, наличие просрочки, доход должника и семьи, созаемщиков, поручителей, другого жилья, детей, материнского капитала и главное – кто и за счет каких денег будет платить ипотеку во время банкротства. Отдельно нужно понимать позицию конкретного банка и судебную практику региона. И уже после этого можно говорить клиенту: «Да, механизм сохранения квартиры здесь реалистичен». Это намного полезнее, чем подписать договор со словами: «Не переживайте, ипотечное жилье сейчас всем сохраняют».
Потому что сохраняют не всем. Сохраняют тогда, когда юридическая конструкция подходит под закон, а финансовая конструкция действительно работает.
Если у вас есть ипотека и одновременно накопились другие кредиты, можно написать мне через профиль. До подачи на банкротство посмотрю ипотечный договор, остаток долга, доходы и состав имущества и скажу, насколько реально сохранить жилье именно в вашей ситуации.
