-
Вопрос № 00222053
Добрый день. В 2019 году муж купил дом и земельный участок, права зарегистрировал. В 2022 1/2 долю продает мне, Я оформляю право собственности на 1/2 доли, выписку егрн получила. Сейчас в 2026 захотели продать и дом, и землю - сунулись делать выписки - а у мужа нет недвижимости на госуслугах, ни земли 1/2, ни дома 1/2. Сначала в МФЦ сказали, что это из-за того, что паспорт поменял, а потом пришел отказ о внесении изменений в егрн, так как у него нет прав и он должен был опять регистрировать право на 1/2 . Мы нашли решение ВС РФ, что Росреестр должен был сам перераспределить доли когда регистрировал мою 1/2. Иначе что? Мы потеряли столько лет и сейчас должны регистрировать его долю и отсчёт владения пойдет от 2026 и нам ещё 5 лет ждать?
Добрый день. Нет, ждать еще 5 лет вам не нужно. По описанной ситуации позиция Росреестра выглядит неправомерной.
Верховный Суд прямо рассмотрел практически такую же ситуацию: собственник владел объектом целиком, отчуждил 1/2 другому лицу, Росреестр зарегистрировал приобретателю 1/2, но погасил право прежнего собственника на весь объект. ВС РФ указал, что Росреестр должен был прекратить право продавца только на отчужденную 1/2, а запись о его оставшейся 1/2 сохранить актуальной. Это определение ВС РФ от 20.12.2023 № 5-КАД23-69-К2.
Более того, эта позиция сейчас прямо включена в п. 19 Тематического обзора Верховного Суда РФ от 01.07.2026 № 15А/2026: при отчуждении единоличным собственником доли в недвижимости должна регистрироваться общая долевая собственность с указанием долей обоих собственников.
То есть муж не «приобретает заново» свою 1/2 в 2026 году. Он владел объектами с 2019 года и в 2022 году отчуждил только половину. Оставшаяся половина из его собственности не выбывала. Ошибка Росреестра сама по себе не создает новое право собственности.
Поэтому я бы рекомендовала не подавать документы как на «новую регистрацию права 1/2 с 2026 года», а требовать устранить допущенную Росреестром ошибку и восстановить корректную запись об оставшейся 1/2 доле, ссылаясь на указанное определение ВС РФ и п. 19 Обзора. Если уже получен письменный отказ — его можно обжаловать в суде. Верховный Суд в аналогичном деле признал бездействие Росреестра незаконным.
И с НДФЛ также не должно возникнуть нового пятилетнего срока с 2026 года. Общий минимальный срок составляет 5 лет, но в вашей ситуации право мужа на оставшуюся часть объекта не возникло заново в 2026 году. Для налоговых целей ФНС также исходит из первоначального момента возникновения собственности, когда право на имущество не прекращалось.
То есть, если право мужа на дом и землю было зарегистрировано в 2019 году, на 2026 год пятилетний срок уже истек.
Нет, вы не потеряли эти годы, и ждать ещё 5 лет вам точно не придется.
По закону и актуальной позиции Минфина и ФНС РФ, изменение размера долей в объекте недвижимости (включая переход от единоличной собственности к долевой) не прекращает первоначального права собственности. Срок владения имуществом для вашего мужа исчисляется с момента самой первой регистрации — то есть с 2019 года. На текущий момент (2026 год) минимальный предельный срок владения (который составляет 3 года для единственного жилья или 5 лет в общем случае) полностью истек для вас обоих. Вы можете продавать дом и землю без уплаты НДФЛ и без необходимости подавать налоговую декларацию.
Вместо этого система просто «погасила» его первоначальную единоличную собственность, а новую запись о его доле автоматически не сформировала. Именно поэтому в Госуслугах у мужа отображается «пустота». Отказ МФЦ и местного Росреестра также незаконен — они требуют от мужа заново подавать заявление на регистрацию «нового» права, хотя его право возникло еще в 2019 году и не прекращалось. Вы абсолютно правы, на этот счет есть устоявшаяся судебная практика Верховного Суда РФ.
Так как дом и земля приобретались в браке в 2019 году, они по умолчанию признаются совместно нажитым имуществом (если не было брачного договора). В таком случае для налоговой вы оба считаетесь владеющими этим имуществом с 2019 года (с момента покупки мужем). Поэтому даже у вас налог при продаже не возникнет, какой бы статус ни был у жилья.
Был ли между вами заключен брачный договор до покупки дома в 2019 году или при продаже доли в 2022 году?
В этой ситуации вы опираетесь на верную позицию. Согласно разъяснениям ФНС, при продаже доли минимальный срок владения (3 или 5 лет) исчисляется с даты приобретения самой первой доли, а не с даты регистрации последней. Изменение состава собственников или размера долей не обнуляет этот срок.
Что касается регистрации права мужа на оставшуюся у него 1/2 долю, то отказ Росреестра, скорее всего, неправомерен. Верховный Суд РФ в аналогичной ситуации указал, что при отчуждении части доли регистрирующий орган обязан сохранить актуальную запись о праве собственности на оставшуюся долю, и подавать отдельное заявление для этого не требуется.
Обжалуйте отказ Росреестра в судебном порядке. Срок на обжалование — 3 месяца со дня получения отказа (ст. 219 КАС РФ). В иске ссылайтесь на позицию Верховного Суда РФ.
Если дом и участок приобретены в браке в 2019 году, они являются совместным имуществом супругов независимо от того, на кого первоначально зарегистрированы.
Если в 2022 году документы предусматривали по 1/2 каждому, а Росреестр не отразил оставшуюся долю мужа, необходимо требовать исправления записи ЕГРН и обжаловать письменный отказ Росреестра, при необходимости — в суде.
**Новый пятилетний срок с 2026 года ждать не нужно: ** исправление регистрации или изменение размера доли само по себе не обнуляет срок владения. ФНС исходит из даты первоначального возникновения права на объект.
Для точного ответа желательно посмотреть договор/соглашение 2022 года и сам отказ Росреестра.
Извините, официально не муж, живём 9 лет без регистрации брака
Если брак официально не зарегистрирован, режим совместной собственности супругов не применяется. Тогда нужно смотреть договор 2022 года и отказ Росреестра — по ним можно понять, почему доля не была оформлена.
1. Не регистрировать право мужа как новое, а требовать исправления ошибки.
2. Подать заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки с приложением договора 2022 года.
3. Если откажут – обратиться в суд с иском о признании права на 1/2 долю и обязании исправить запись в ЕГРН.
4. При продаже после исправления записей налог платить не нужно, так как срок владения превышает 5 лет.
