Продавец обманул?

Здравствуйте. В Вашей ситуации я рекомендую не отзывать приостановление регистрации и направить продавцу письменную претензию о расторжении договора и возврате денег. Сокрытие того, что дом признан аварийным, может рассматриваться как предоставление покупателю недостоверной существенной информации и как существенное нарушение договора, что позволяет требовать его расторжения по ст. 450, 450.1 И 451 ГК РФ; однако автоматической недействительности сделки только из-за отсутствия такого условия в ДКП закон не устанавливает. При отказе продавцов возможно обратиться в суд с требованиями о расторжении договора, возврате уплаченных средств и возмещении подтвержденных убытков. Основной риск — заниженная цена в договоре. При расторжении или признании сделки недействительной по общему правилу каждая сторона возвращает полученное, то есть суд взыщет сумму, указанную в ДКП — 950 000 рублей, по ст. 167 ГК РФ. Взыскать фактически переданные 1 450 000 рублей возможно лишь при наличии надежных доказательств: расписки продавца на полную сумму, банковских переводов, переписки, аудиозаписей или иных допустимых доказательств; при этом раскрытие реальной цены может повлечь налоговые последствия для продавца и вопросы к условиям сделки.

Я рекомендую немедленно получить постановление администрации о признании дома аварийным и подлежащим расселению, выписку ЕГРН, ДКП, расписку и все доказательства передачи полной суммы, а также подать в Росреестр заявление о приостановки регистрации, если оно возможно с учетом стадии процедуры. Для точной стратегии нужно изучить договор, документы об аварийности, подтверждения расчетов и уведомления Росреестра; Вы можете обратиться ко мне за подготовкой претензии и иска.

Сделка может быть признана недействительной ввиду существенного заблуждения покупателя об аварийном статусе объекта. Суд вправе применить двустороннюю реституцию - возврат сторон в первоначальное положение. Однако сумма, не отражённая в договоре, юридически не подтверждена, поэтому взыскать разницу между фактически переданными 1 450 000 и договорными 950 000 рублей без доказательной базы крайне затруднительно. Какими доказательствами передачи суммы сверх договора Вы располагаете - расписки, переписка, банковские переводы? Противоположная сторона в данной категории споров, как правило, применяет следующую защитную связку: заявляет о надлежащем исполнении договора на условиях подписанного текста, одновременно ходатайствует о назначении рыночной оценки объекта с целью обоснования договорной цены как якобы рыночной, а затем подаёт встречный иск о понуждении к завершению регистрации. Без заблаговременно обеспеченных доказательств передачи реальной суммы - расписок, показаний свидетелей, переписки - и без своевременного заявления об обеспечительных мерах в отношении объекта и денежных средств продавца формальная победа по требованию о недействительности не гарантирует фактического возврата 1 450 000 рублей. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Сам договор купли-продажи жилого помещения (сделка) не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен после 1 марта 2013 года и считается заключенным в простой письменной форме с момента его подписания сторонами (ст. 433, 550 ГК РФ). Однако государственной регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на данное жилое помещение от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Приостановив регистрацию вы себе запас времени получили для подготовки и подачи в суд иска о признании договора недействительным, поскольку вас обманул продавец, сокрыв существенные сведения об аварийном характере дома. В порядке последствий недействительности сделки суд применит двустороннюю реституцию (вы возвращаете квартиру, продавец - деньги), но вот как будет исполняться решение суда, если ответчик добровольно его не исполнит и имущества или доходов у продавца нет? - Это уже проблема. Ходатайствуйте перед судом о наложении ареста на имущество ответчика в пределах цены иска. Может, что-то и выявится, арестуют? Тогда исполнение решения суда не будет вызывать особых сложностей.

Да, вам обязательно нужно обращаться в суд, и вернуть всю сумму (включая скрытые 500 тысяч рублей) возможно, но действовать нужно немедленно. То, что вы успели сами приостановить регистрацию сделки в Росреестре — это огромный плюс, который спасет вас от долгих споров о выселении, но деньги сейчас находятся у продавца незаконно.