Как не ошибиться в покупке квартиры?

Ситуация: Вы планируете купить квартиру у собственницы (женщины 1955 г.р.), но сделку оформляет её дочь по доверенности. Такой порядок возможен, но требует особого внимания для вашей безопасности.

1. Правовая оценка
Сделки по доверенности допустимы (ст. 182 ГК РФ), но именно в таких случаях чаще всего встречаются мошенничества или злоупотребления, особенно если доверенность выдана пожилым человеком. Ваша задача — убедиться в действительности доверенности, дееспособности собственницы и отсутствии иных рисков.

2. Какие нормы права применимы
— ГК РФ: ст. 182–185 (доверенность), ст. 209 (право собственности), ст. 551 (госрегистрация перехода права).
— Закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

3. Риски и нюансы
— Доверенность может быть поддельной, отменённой или недействительной (например, если собственница умерла или признана недееспособной).
— Собственница может оспорить сделку, если не давала согласия или доверенность оформлена с нарушениями.
— Если доверенность нотариальная, проверьте её подлинность через нотариуса или Единый реестр нотариальных доверенностей (https://reestr-dover.ru/).
— После смерти собственника доверенность теряет силу, и сделка будет ничтожной.
— Проверьте, что квартира не в залоге, не арестована, нет ограничений/обременений (выписка из ЕГРН).

4. Ваши действия пошагово
1) Попросите оригинал доверенности и проверьте её нотариальное удостоверение (дата, срок, полномочия, паспортные данные обеих сторон).
2) Позвоните нотариусу, который удостоверил доверенность, и уточните её действительность.
3) Получите свежую выписку из ЕГРН на квартиру (можно заказать самостоятельно через Росреестр).
4) Проверьте паспортные данные собственницы и её дочери.
5) По возможности лично пообщайтесь с собственницей или убедитесь в её дееспособности (например, через видеосвязь).
6) Заключайте договор купли-продажи только в нотариальной форме, если есть малейшие сомнения, хотя по закону для обычной продажи это не обязательно.
7) Деньги передавайте через аккредитив или банковскую ячейку — только после регистрации перехода права в Росреестре.
8) Проверьте отсутствие долгов по коммунальным платежам, налогам.

5. Что уточнить
— Жива ли собственница на момент сделки?
— Не отменена ли доверенность?
— Не ограничена ли дееспособность собственницы?
— Нет ли у квартиры других собственников, обременений, споров?

Если есть сомнения или доступ к собственнице затруднён, лучше от сделки отказаться или дополнительно проконсультироваться с юристом.

Для точной оценки всех рисков и проверки документов рекомендую обратиться к юристу по недвижимости.