-
Вопрос № 00213147
Приобретена квартира с помощью Ямальский программы "Молодая семья", после чего было выделенны доли в квартире 1/4 на каждого члена семьи (4 человека) . Было принято решение о приобретении новой квартиры большей площадью с использованием материнского капитала.Вопрос как будут суммироваться доли детей на новой квартире , если мы хотим продать старую?какие доли надо выделять на новой квартире, после её приобретения чтобы не было проблем с органами опеки
При продаже старой квартиры доли детей не суммируются автоматически. Вместо этого вы обязаны сохранить имущественные права детей при смене жилья. Продажа долей несовершеннолетних допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ). Орган опеки проверит, чтобы в новой квартире дети получили доли, равноценные или большие по площади и стоимости.
Размер долей в новой квартире определяется исходя из двух источников: 1) от продажи старой квартиры — пропорционально долям детей в ней; 2) от материнского капитала — доля каждого ребёнка должна быть не меньше части маткапитала, приходящейся на него в денежном выражении. Конкретный метраж зависит от рыночной стоимости нового жилья.
Порядок действий: 1) Получите в органе опеки предварительное разрешение на продажу старой квартиры, представив документы на новое жильё с указанием долей, которые планируете выделить детям. 2) Продайте старую квартиру и зарегистрируйте право собственности на новую. 3) Выделите доли детям в новой квартире. Если покупка с ипотекой — доли выделяются в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения. Если без ипотеки — доли выделяются сразу при регистрации сделки. В новой квартире доли детей должны быть не меньше, чем были в старой.
При продаже старой квартиры органы опеки потребуют выделить детям доли в новой квартире не меньше текущих по площади. Доли суммироваться не будут - каждый ребёнок сохраняет свою 1/4 либо получает эквивалентную долю в новом жилье. Каков возраст детей и оформлено ли разрешение органов опеки на продажу предыдущей квартиры? На практике органы опеки при рассмотрении таких сделок требуют не просто формального соответствия долей, а документального подтверждения того, что жилищные условия детей реально улучшаются - площадь новой квартиры в пересчёте на долю каждого ребёнка должна быть не меньше, чем в продаваемой. В делах с участием материнского капитала и программы "Молодая семья" одновременно Пенсионный фонд, органы опеки и Росреестр могут предъявлять взаимно несогласованные требования к оформлению, что увеличивает риск приостановки регистрации или отказа в разрешении на продажу. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Добрый день, Максим.
Чтобы у органов опеки не возникло вопросов, при продаже старой квартиры и покупке новой вам необходимо выполнить главное правило: имущественные права детей не должны ухудшиться. Это значит, что в новой квартире доля каждого ребенка по метражу (жилой/общей площади) и по рыночной/кадастровой стоимости должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.
Поскольку новая квартира будет больше, а детские доли переносятся из старой и дополнительно увеличиваются за счет материнского капитала, они будут рассчитываться путем математического сложения двух составляющих.
Доли детей в новой квартире — не меньше, чем в старой (каждому по 1/4). Родительские доли можно суммировать (например, сделать общую совместную собственность) — это допускается, но требует нотариального оформления соглашения. Сначала разрешение опеки, потом сделка. Детские доли — отдельно, их нельзя уменьшать.
Добавить каждому по доле, купили квартиру мат капиталом, большей полащади, оформили так же в долях, каждому по 1/4.так будет правильно.
