-
Вопрос № 00210197
Добрый вечер. Продаю 1-к квартиру. Нашелся покупатель который хочет оплатить квартиру частично материнским капиталом, частично собственными средствами. Как обезопасить себя в данном случае и как правильно оформить такую сделку. Ведь регистрация права собственности происходит до перечисления материнского капиталов на мой счет.
Главная задача — связать переход права собственности с фактической оплатой. Вот что стоит сделать:
Пропишите в договоре чёткий порядок расчётов. Укажите, что часть цены оплачивается наличными (или другим способом, например, через аккредитив или банковскую ячейку с доступом после регистрации), а часть — безналичным перечислением средств материнского капитала на ваш счёт. Обязательно впишите точные суммы и ваши реквизиты.
Включите условие о залоге. В договоре можно прописать, что до момента полного расчёта (то есть до поступления денег от Социального фонда) на квартиру сохраняется залог в пользу продавца. Это юридически закрепит ваше право: пока вся сумма не пришла, формально квартира как бы «в обеспечении» ваших требований. После поступления средств из СФР вы подаёте заявление в Росреестр, чтобы снять обременение.
Добавьте «страховку» на случай задержки. Пропишите в договоре, что если средства маткапитала не поступят в течение определённого срока (например, 3 месяцев с даты регистрации), покупатель обязан внести эту сумму из собственных средств. Это защитит вас от ситуации, когда фонд по каким-то причинам откажет в перечислении (например, из-за ошибок в документах или нарушения условий использования сертификата)
Проверьте документы покупателя. Убедитесь, что сертификат действителен, а ребёнок, на которого он выдан, достиг нужного возраста (для сделок без ипотеки — 3 года). Можно попросить выписку, подтверждающую остаток средств на сертификате.
Для наличной части используйте безопасный расчёт. Не передавайте деньги «из рук в руки». Подойдёт аккредитив (банк переводит деньги продавцу после выполнения условий) или аренда банковской ячейки с двусторонним доступом (вы забираете деньги после регистрации).
Как правильно оформить сделку
Детально пропишите все условия в договоре купли-продажи. Помимо порядка оплаты, укажите сроки, в которые покупатель обязан подать заявление в Социальный фонд после регистрации.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние (например, у покупателя есть дети, и он использует маткапитал), может потребоваться нотариальное удостоверение договора
.После регистрации в Росреестре покупатель подаёт в Социальный фонд заявление на перечисление средств. Фонд проверяет документы и в течение примерно 10–15 рабочих дней переводит деньги на ваш счёт.
После поступления средств обратитесь в Росреестр с заявлением о снятии обременения (залога), если вы прописывали его в договоре
Мой совет
Из-за специфики таких сделок очень рекомендую привлечь к оформлению юриста или нотариуса. Специалист поможет составить договор так, чтобы все риски были закрыты, и проконтролирует соблюдение процедуры
В целом схема рабочая, просто нужно грамотно «зашить» защиту в текст договора. Удачи в сделке! Если на каком-то из этапов возникнут вопросы — пишите, разберусь вместе с вами.
Защита Ваших интересов обеспечивается через обременение - залог в пользу продавца до полного расчёта. Право собственности переходит к покупателю с обременением, которое снимается после поступления средств материнского капитала. Какова сумма собственных средств покупателя и размер материнского капитала в структуре сделки? В договоре купли-продажи критически важно прописать порядок расчётов двумя траншами, указать срок перечисления средств Социальным фондом России и предусмотреть ответственность за просрочку. Практика показывает: суды Московского региона за последние полгода стабильно отказывают продавцам, которые не включили в договор условие об автоматическом залоге - впоследствии доказать возникновение залога в силу закона без прямого указания в тексте договора становится крайне затруднительно. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Ключевой риск – регистрация перехода права собственности происходит до поступления маткапитала на ваш счет. Чтобы себя обезопасить:
1. Заключите договор купли-продажи с рассрочкой платежа и укажите, что квартира находится в залоге у вас до полной оплаты (включая маткапитал).
2. Четко пропишите суммы, сроки оплаты и ваше право расторгнуть договор при неоплате.
3. Установите срок ожидания перечисления средств от СФР – 30–45 дней.
4. Попросите у покупателя справку об остатке маткапитала.
Рекомендую привлечь юриста для составления договора – ошибка может стоить вам квартиры или денег.
Главный способ обезопасить себя — зарегистрировать обременение (ипотеку) в пользу продавца до момента полной выплаты денег Социальным фондом России. В этом случае покупатель не сможет перепродать или подарить квартиру, пока вы не получите всю сумму
