-
Вопрос № 00205379
Здравствуйте.
Прошу помочь разобраться с возможностью досрочного прекращения договора аренды.
Договор заключён между двумя индивидуальными предпринимателями на определённый срок — с начала года до 31 декабря. Объект аренды используется для работы сезонного заведения. В договоре объект формально назван земельным участком, хотя фактически на нём осуществляется деятельность сезонного заведения.
Арендная плата установлена в размере около 500 000 рублей за год и должна выплачиваться авансом четырьмя платежами:
— первый — при заключении договора;
— второй — в начале летнего сезона;
— третий — 1 июля;
— четвёртый — 1 августа.
На данный момент внесены первые два платежа.
В договоре имеются следующие условия.
1. Арендатор обязан не позднее чем за один месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием договора, так и при досрочном освобождении.
2. Отдельным пунктом установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор по своей инициативе, предупредив арендатора за один месяц.
3. Прямого условия о том, что арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, нет.
4. В договоре указано, что при неоплате арендной платы более чем на 15 дней без согласования с арендодателем договор автоматически считается аннулированным.
5. За просрочку платежей предусмотрена пеня в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день.
Мы хотели бы письменно уведомить арендодателя не менее чем за месяц, полностью освободить объект 31 июля, передать ключи по акту и оплатить аренду пропорционально фактическому периоду пользования либо, как компромисс, внести первые три платежа. Четвёртый платёж, срок которого наступает 1 августа, хотелось бы не вносить.
Причина досрочного прекращения — экономическая нецелесообразность дальнейшей работы сезонного кафе. Существенных нарушений со стороны арендодателя на данный момент не установлено.
Основной вопрос:
Может ли арендатор при таких условиях досрочно прекратить срочный договор аренды, письменно предупредив арендодателя за один месяц и возвратив объект 31 июля, без обязанности выплачивать оставшуюся часть годовой арендной платы?
Дополнительные вопросы:
1. Можно ли рассматривать пункт об обязанности уведомить о досрочном освобождении как предоставление арендатору права на досрочный односторонний отказ от договора?
2. Или этот пункт регулирует только порядок освобождения объекта, но сам по себе не даёт права прекратить договор без согласия арендодателя?
3. Если арендодатель откажется подписывать соглашение о расторжении, сохранится ли обязанность внести четвёртый платёж после фактического освобождения и передачи объекта?
4. Имеет ли значение, что четвёртый платёж должен быть внесён 1 августа, то есть уже после планируемого освобождения объекта 31 июля?
5. Может ли условие об автоматическом аннулировании договора после просрочки более 15 дней означать, что после этого договор прекращается и арендная плата за последующий период не начисляется? Либо арендодатель всё равно сможет взыскать весь оставшийся платёж, пеню и убытки?
6. Как правильно оформить уведомление, предложение о расторжении и возврат объекта, чтобы максимально защитить арендатора?
7. Есть ли смысл до наступления срока третьего платежа направить арендодателю предложение о расторжении договора по соглашению сторон с окончательным расчётом за фактический период использования?
Буду благодарен за ссылки на нормы ГК РФ и актуальную судебную практику по аналогичным спорам между индивидуальными предпринимателями.
У вас нет права на односторонний отказ, только по соглашению или через суд. Уведомление об освобождении — это порядок возврата, а не право расторгнуть договор. Если не договоритесь, обязаны внести все платежи (ст. 614 ГК РФ). Пеня 1% — законна (ст. 330 ГК РФ), могут снизить по ст. 333 ГК РФ. Шаг: направьте предложение о расторжении с расчетом за факт. Отказ — платите дальше или ищите нарушения арендодателя. Оспаривайте только через суд.
