Доли в квартире?

Сначала нужно выделить доли детям — без этого продать свою часть квартиры нельзя.
Почему обязательно сначала выделить доли
Если при покупке жилья использовали материнский капитал, по закону (п. 4 Ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256 ФЗ) квартира должна находиться в общей долевой собственности родителей и всех детей. Давая согласие на распоряжение средствами маткапитала, вы подписывали нотариальное обязательство перед СФР (ранее ПФР) наделить детей долями. Пока это обязательство не исполнено, любые сделки с квартирой несут риски:

• Росреестр может приостановить или отказать в регистрации перехода права собственности.
• СФР вправе потребовать возврата средств маткапитала.
• Прокурор или органы опеки могут оспорить сделку в суде, поскольку она нарушает права детей; в этом случае договор признают недействительным, а стороны вернут в исходное положение.

Как выделить доли детям
1. Определите размер долей. Закон не фиксирует точный размер, но на практике ориентируются на соразмерность части маткапитала в цене квартиры. Например, если маткапиталом погашено 10 % стоимости жилья, разумно выделить детям в сумме не менее 10 % площади (их доли могут быть равны или распределены иначе по соглашению).

2. Оформите соглашение о выделении долей. Если между родителями нет спора о размере долей, подойдёт соглашение в простой письменной форме (без нотариуса), если в нём нет элементов раздела супружеского имущества. Если же соглашение одновременно меняет режим совместной собственности супругов (то есть фактически делит их доли), документ нужно заверить у нотариуса (требование ст. 42 Федерального закона № 218 ФЗ).

3. Подайте документы в Росреестр через МФЦ: соглашение, паспорта, свидетельства о рождении детей, документы на квартиру. Регистрация займёт 7–9 рабочих дней. В итоге вы получите выписку из ЕГРН, где дети указаны как собственники.

Как продать свою долю бывшему мужу после выделения детских долей
После того как доли детям выделены и зарегистрированы, ваша доля станет чётко определённой частью общей долевой собственности. Дальнейшие шаги:
1. Соблюдите преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Хотя покупателем выступает бывший супруг — сособственник, юридически корректно направить ему письменное предложение о выкупе вашей доли с указанием цены и условий. Если он согласен, это можно оформить как акцепт предложения либо сразу заключить договор купли продажи.

2. Заключите договор купли продажи. Сделки с долями в недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Закона № 218 ФЗ). Нотариус проверит соблюдение преимущественного права покупки, дееспособность сторон и отсутствие обременений.
3. Зарегистрируйте переход права в Росреестре через нотариуса или МФЦ.

Важные нюансы:
• Органы опеки. Если в результате сделки имущественное положение детей ухудшится (например, вы продаёте квартиру, чтобы купить жильё меньшей площади без соразмерного увеличения детских долей), потребуется разрешение органа опеки. В случае выкупа доли бывшим супругом внутри той же квартиры, когда дети остаются собственниками части этого же жилья, опека обычно не вмешивается, но лучше заранее уточнить позицию местного отдела.
• Налоги. При продаже доли, если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ. Можно применить имущественный вычет или уменьшить доход на расходы по приобретению.
Если скажете, какая часть стоимости квартиры была погашена маткапиталом и каков общий метраж, помогу прикинуть примерные размеры долей для детей.

Надо выделить доли детям (иначе - вплоть до уголовной ответственности).