Прописанный ребенок?

Ситуация и правовая оценка:
Вы планируете купить квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, но не в качестве собственника. Продавцы обязуются снять его с регистрационного учета и зарегистрировать по другому адресу в течение 3 месяцев, что подтверждено нотариальным обязательством. Все остальные члены семьи также выписываются "в никуда" (т.е. без предоставления другого адреса регистрации).

Применимые нормы:
Вопрос касается сразу двух сфер: гражданского права (сделки с недвижимостью) и жилищного законодательства (регистрация и права несовершеннолетних). Квартира не является собственностью ребенка, поэтому согласие органов опеки для сделки не требуется (ст. 37, 292 ГК РФ, ст. 20 ЖК РФ). Однако регистрация ребенка по месту жительства охраняется законом (ст. 20 ГК РФ, ст. 54 ЖК РФ).

Риски и нюансы:
1. Риск оспаривания сделки как правило возникает, если нарушены права несовершеннолетнего-собственника или если сделка совершена с нарушением закона (например, без согласия опеки при продаже доли ребенка). В вашем случае ребенок не собственник, значит, основания для признания сделки недействительной по этому основанию отсутствуют.
2. Риск невозможности снятия с регистрации: если продавцы не выполнят нотариальное обязательство и не снимут ребенка с регистрационного учета, у вас возникнут сложности с использованием квартиры (например, с регистрацией новых жильцов, продажей, сдачей в аренду). Принудительное снятие с регистрации возможно только через суд, что потребует времени и усилий.
3. Оспаривание сделки из-за регистрации ребенка маловероятно, но не исключено, если будет доказано, что сделка была совершена с нарушением прав ребенка (например, он остался без жилья и регистрации). Однако, если ребенок не был лишен права собственности, такие иски крайне редки и обычно не удовлетворяются судами.

Что делать:
1. Проверьте, действительно ли все выписываются (получите выписку из домовой книги и ЕГРН на дату сделки).
2. Проверьте обстоятельства ребенка: есть ли у родителей и ребенка другое жилье, куда они реально намерены зарегистрироваться. Это снизит риск длительной "прописки" в вашей квартире.
3. Закрепите в договоре купли-продажи условие о снятии с регистрации всех лиц, включая ребенка, в определённый срок (лучше до сделки или в течение короткого времени после неё).
4. Удержите часть суммы (если возможно) до фактического снятия ребенка с учета либо оформите нотариальное обязательство с возможностью взыскания неустойки.
5. Будьте готовы к судебной процедуре: если продавцы не выполнят обязательство, вы сможете подать иск о снятии ребенка с регистрации, приложив нотариальное обязательство и документы о смене собственника.

Что уточнить:
- Есть ли у ребенка и родителей другое жилье или возможность регистрации?
- Готовы ли продавцы выписать всех до сделки?
- Какой срок снятия с регистрации зафиксирован в договоре?

Если вопрос критичен, рекомендую дополнительно проконсультироваться с юристом по недвижимости для анализа документов и выработки безопасной схемы расчётов.