-
Вопрос № 00198174
Застройщик достраивает дом и сдает в эксплуатацию, квартиры от застройщика так же еще продаются. Вместе с этим, застройщик выводит квартиру по ДДУ на подрядчика (сделка скорее всего фиктивная, без эскроу счета и вообще без оплаты), право собственности оформлено. Далее у застройщика меняется руководитель, то есть Юр лицо (застройщика) продают. Теперь эта квартира продается от физ. лица ниже рынка, риэлтор объясняет это тем, что не подходит льготная ипотека и якобы с подрядчиком рассчитались этой квартирой. Это вообще законно и велики ли риски оспаривания сделки?
Фиктивный ДДУ с подрядчиком. Отсутствие оплаты, эскроу-счета и реального движения денежных средств указывает на мнимость сделки (п. 1 Ст. 170 ГК РФ). Цель этапа — юридически вывести актив из массы застройщика до наступления неблагоприятных событий.
Смена директора и участников юрлица застройщика. Это самый яркий индикатор подготовки к контролируемому банкротству. Бенефициары выходят из состава, оставляя номинального руководителя, который через некоторое время подаст заявление о банкротстве, ссылаясь на невозможность исполнить обязательства.
Продажа физлицом ниже рынка. Финальный этап легализации актива и попытка его быстрой монетизации до того, как введут наблюдение или конкурсное производство.
Даже тот факт, что право собственности подрядчика уже зарегистрировано, не является абсолютной защитой.
Конкурсный управляющий застройщика оспорит сделку передачи квартиры подрядчику как совершенную с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов (срок оспаривания — 3 года) или как сделку с неравноценным встречным исполнением.
Риск потерять и квартиру, и деньги стремится к максимуму.
Схема с выводом квартиры застройщиком на подрядчика без эскроу-счета содержит высокие риски. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, при заключении ДДУ в отношении строящегося дома (не введенного в эксплуатацию) застройщик обязан использовать счета эскроу для защиты средств дольщиков. Отсутствие эскроу-счета говорит о том, что сделка, скорее всего, фиктивная. Переоформление квартиры на физлицо и последующая продажа ниже рынка — попытка замаскировать сомнительную сделку.
Новый руководитель не снимает с застройщика обязательств по закону. Такая сделка с высокой вероятностью будет оспорена через суд, например, по ст. 10, 168, 170 ГК РФ (притворная сделка, недействительность). Покупатель рискует остаться без денег и без квартиры. Риэлтор не дает гарантий. Рекомендуем проверить застройщика через проектные декларации и при малейших сомнениях отказаться от сделки, так как риски превышают выгоду.
Здравствуйте! Оспорить можно любую сделку, если имеются основания и заинтересованные лица в признании сделки недействительной(ничтожной). Плагаю, что в этом случае отсутсвуют заинтересованные лица, которые могли бы заявить об этом в суде.
