Новосельцев Артем Владимирович

Если на дом вообще нет правоустанавливающих документов, начинать нужно с выяснения - стоял ли дом когда-либо на учёте и кому официально принадлежал земельный участок.

В вашей ситуации домовая книга сама по себе право собственности не подтверждает, тем более если записи сделаны карандашом. Но она может быть одним из доказательств фактического владения домом бабушкой.

Что нужно сделать поэтапно:

Заказать выписку из ЕГРН на дом и земельный участок
Это можно сделать через МФЦ или Госуслуги. Нужно понять:
зарегистрирован ли дом;
есть ли собственник;
стоит ли участок на кадастровом учёте.
Обратиться в архив администрации или БТИ
Нужно запросить:
старые технические паспорта;
сведения о выделении земельного участка;
архивные документы на дом;
похозяйственные книги.

Очень часто старые дома в деревнях и посёлках вообще не оформлялись, но сведения о них есть в администрации.

Если документов нет совсем
Тогда право обычно оформляется:
либо через признание права собственности в суде;
либо через оформление наследства после бабушки, если она умерла;
либо через приобретательную давность (если домом пользовались более 15 лет открыто и постоянно).
Важно понимать
«Подарила» на словах юридически не означает переход права собственности. Если договора дарения не было и право не регистрировалось, официально собственником вы пока не считаетесь.

Поэтому сначала нужно восстановить историю дома и земли, а уже потом выбирать способ оформления.

Ваши опасения не беспочвенны. В процедуре банкротства с ипотекой действительно нужно действовать очень осторожно.

Если квартира является единственным жильём, но находится в ипотеке, то она не защищена так же, как обычное единственное жильё. Банк-залогодержатель имеет право требовать обращения взыскания на ипотечную квартиру в рамках банкротства.

При этом сам факт подачи на банкротство не означает автоматическую потерю жилья. Сейчас судебная практика допускает сохранение ипотечного жилья, если:

ипотека продолжает своевременно оплачиваться;
есть стабильный официальный доход;
банк не возражает против дальнейшего исполнения ипотечного договора;
финансовый план реально исполним.

То, что вам предлагают «не включать ипотеку в реструктуризацию», само по себе возможно. На практике ипотечный кредит нередко выводят отдельно, а остальные долги реструктурируют или списывают. Но здесь критично понимать детали.

Основной риск в другом: если реструктуризация не будет утверждена кредиторами или судом, процедура может перейти в реализацию имущества. И вот тогда вопрос с ипотечной квартирой станет намного опаснее, поскольку залоговый кредитор получит право ставить вопрос о продаже жилья.

Поэтому соглашаться на такую схему без полноценного анализа:

размера долгов;
доходов;
суммы ипотечного остатка;
просрочек;
позиции банка;
условий предлагаемой реструктуризации,

я бы не рекомендовал.

Очень часто подобные организации продают людям «обещание сохранить всё», не анализируя реальные перспективы процедуры.

В вашей ситуации сначала нужно делать именно юридический и финансовый анализ, а не сразу подписывать договор.

При наличии официального дохода и отсутствии критичных просрочек шанс сохранить ипотечное жильё есть, но стратегия должна выстраиваться индивидуально.