Продажа недвижимости?

В вашей ситуации налог платить придется, так как срок влаения унаследованной долей считается со дня смерти наследодателя, и если с этого момента прошло менее 3 лет, вы не освобождаетесь от уплаты НДФЛ. Важно знать: ключевую роль играет не дата регистрации вашей собственности, а именно дата смерти матери.

Давайте разберем все по шагам, чтобы вы точно поняли, как рассчитывается налог в вашем случае.

Как правильно считать срок владения

Здесь часто возникает путаница. Главное правило для наследства: срок владения исчисляется не с момента, когда вы получили свидетельство о праве на наследство, а с момента открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя. Ваша ошибка в том, что вы считаете срок с момента, как вступили в наследство — это не так.

· Дата начала вашего срока: День смерти вашей матери.
· Минимальный срок для освобождения от налога: Для унаследованного имущества это 3 года.
· Ваш срок владения новой долей: Период со дня смерти матери до дня продажи квартиры. По вашим данным — полтора года. Этого недостаточно, чтобы не платить налог.
Поскольку срок владения унаследованной долей у вас менее 3 лет, вам нужно будет заплатить налог с дохода, полученного от ее продажи.

Исходные данные для вашего примера:

· Общая цена продажи квартиры: 3 000 000 ₽.
· Количество собственников: 2 (вы и ваш брат).
· Ваша доля в праве на квартиру: 1/2 (поделена пополам).
· Доход, полученный вами от продажи вашей доли: 3 000 000 ₽ / 2 = 1 500 000 ₽.
Налоговый кодекс дает вам право уменьшить доход от продажи на имущественный налоговый вычет. Для продажи долей в недвижимости действуют следующие правила:

· Максимальный размер вычета на всех: 1 000 000 ₽ (а не на каждого собственника).
· Как он распределяется между вами и братом: Пропорционально вашим долям. Так как доли равные (по 1/2), вычет также делится пополам. Ваша часть вычета составит 500 000 ₽ (1 000 000 ₽ × 1/2).

Расчет налога для вас:
1. Налогооблагаемая база: 1 500 000 ₽ (доход) − 500 000 ₽ (вычет) = 1 000 000 ₽.
2. Сумма налога (НДФЛ): 1 000 000 ₽ × 13% = 130 000 ₽.

Ваш брат, владевший своей долей тоже менее 3 лет, будет платить налог в таком же порядке и в такой же сумме — 130 000 ₽.

⚠️ Важные нюансы

1. Ставка налога с 2025 года: С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка 13% применяется к части дохода до 2, 4 млн рублей, а всё, что выше, облагается по ставке 15%. В вашем случае (налогооблагаемая база 1 млн рублей) это не имеет значения, вы будете платить по ставке 13%.

2. Сравнение с кадастровой стоимостью: Налоговая инспекция проверит, не занижена ли цена продажи в договоре. Если цена продажи (3 млн рублей) окажется ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, то для расчета налога будет использоваться не цена из договора, а эти самые 70% от кадастровой стоимости. Это может увеличить налог, если кадастровая стоимость значительно выше рыночной.