Родительскую квартиру оформили на сводную сестру. Деньги за нее покупательница не передавала. По доводам жалобы, новый собственник не нес бремя содержания квартиры и не реализовывал права собственника. Сын узнал о переходе права только при оформлении наследства.
Три судебные инстанции отказали ему в иске из-за пропуска срока давности.
21 сентября 2026 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела этот спор. 23 сентября пресс-служба Верховного Суда РФ сообщила, что жалоба удовлетворена: нижестоящие суды не дали оценки доводам о том, когда истец фактически узнал о нарушении своего права.
Для меня этот спор интересен прежде всего типичной процессуальной ошибкой: суд может перейти к исковой давности раньше, чем правильно определит, с какого момента она вообще начала течь.
Мнимая сделка: договор есть, а настоящей продажи нет
Пункт 1 статьи 170 ГК РФ определяет мнимую сделку как сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Внешняя форма при этом может быть безупречной: договор подписан, переход права зарегистрирован, в ЕГРН указан новый собственник. Но реальная воля сторон направлена не на продажу квартиры, а на создание видимости продажи.
Если покупатель действительно хотел приобрести квартиру, но не заплатил цену, это само по себе еще не делает договор мнимым. Неоплата может означать ненадлежащее исполнение обязательства.
Для мнимости нужно доказать другое: стороны изначально не намеревались создавать те последствия, которые указали в договоре.
Пункт 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 прямо указывает, что стороны мнимой сделки могут даже формально ее исполнить. Поэтому ни договор, ни регистрация перехода права сами по себе спор не заканчивают.
Суд должен исследовать фактическое поведение сторон: передавались ли деньги, кто продолжал жить в квартире, кто нес расходы, у кого оставались ключи, кто принимал решения в отношении жилья и пользовался ли покупатель квартирой как собственник.
Именно совокупность этих обстоятельств позволяет понять, была настоящая купля-продажа или только юридическая оболочка.
Что было важно в свежем деле Верховного Суда РФ
По сообщению Верховного Суда РФ, истец являлся инвалидом первой группы по зрению и фактически зависел от пожилых родителей. Родительская квартира была оформлена на его сводную сестру.
Деньги за квартиру покупательница не передавала. В жалобе также указывалось, что новый собственник не нес бремя содержания имущества и никак не реализовывал права собственника.
Сам истец в сделке не участвовал. Ни одна из ее сторон не сообщила ему о продаже. О переходе права он узнал при оформлении наследственных прав.
Несмотря на это, три инстанции отказали в иске, сославшись на пропуск срока давности.
Верховный Суд РФ назвал такой подход формальным и указал, что доводы о моменте, когда истец узнал о нарушении своего права, не получили надлежащей оценки.
Почему нельзя просто взять дату договора и отсчитать три года
Для требований о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности статья 181 ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности.
Но начало срока зависит от того, кто обращается в суд.
Для стороны ничтожной сделки срок течет со дня, когда началось ее исполнение.
Для лица, которое стороной сделки не являлось, действует иное правило: срок начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки.
При этом для такого лица установлен предельный срок: не более десяти лет со дня начала исполнения ничтожной сделки.
Эта конструкция дополнительно разъяснена в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25.
Поэтому формула «договор заключен больше трех лет назад, значит срок пропущен» юридически неверна, если иск предъявляет третье лицо.
Сначала нужно установить его осведомленность.
Когда человек узнал о сделке? Были ли раньше обстоятельства, из которых он объективно должен был понять, что право перешло к другому лицу? Получал ли выписку из ЕГРН? Участвовал ли в переговорах? Получал ли уведомления? Возникал ли раньше спор о квартире?
Без ответа на эти вопросы невозможно корректно определить начало течения срока.
Как доказывать момент, когда человек узнал о сделке
Само наличие записи в ЕГРН не заменяет установление обстоятельств, из которых следует, что конкретное третье лицо знало или должно было знать о начале исполнения сделки.
Суду нужно установить, когда истец получил сведения о переходе права и были ли раньше обстоятельства, объективно позволявшие ему узнать о начале исполнения сделки.
Но и истцу недостаточно сказать: «я узнал недавно».
Момент обнаружения сделки лучше подтверждать материалами наследственного дела, запросами нотариуса, датой получения выписки из ЕГРН, перепиской с другими наследниками, обращениями в Росреестр и ответами государственных органов.
В сильной позиции дата осведомленности не просто называется. Она восстанавливается по документам как часть хронологии дела.
Пункт 2 статьи 199 ГК РФ устанавливает, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре. А пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 возлагает на заявившую о давности сторону бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о ее истечении.
Поэтому, если истец не был участником сделки, ответчику недостаточно предъявить старый договор. Нужно обосновать, почему к моменту подачи иска трехлетний срок уже истек.
На практике спор об исковой давности часто становится отдельным спором внутри дела. И если его проиграть, суд может не перейти к полноценному исследованию мнимости сделки.
Что я бы собирала в доказательства мнимой продажи квартиры
Первый блок: расчеты по договору.
Нужно проверить банковские выписки, расписки, движение денежных средств, финансовую возможность покупателя оплатить указанную цену, сведения о снятии или внесении наличных, документы о передаче денег.
Отсутствие платежа не доказывает мнимость автоматически, но в совокупности с другими обстоятельствами может иметь существенное значение.
Второй блок: фактическое владение после сделки.
Кто проживал в квартире? Кто имел ключи? Кто платил коммунальные платежи и налоги? Кто делал ремонт? Кто взаимодействовал с управляющей организацией? Кто принимал решения о пользовании жильем?
Если после формальной продажи фактическое положение вообще не изменилось, это обстоятельство требует объяснения.
Третий блок: цель сделки и поведение участников.
Значение могут иметь переписка, договоренности между родственниками, доверенности, связанные сделки, наследственный конфликт, поведение сторон до и после регистрации.
Мнимость обычно доказывается не одним «идеальным» документом, а системой взаимосвязанных обстоятельств.
Не надо путать начало срока с его восстановлением
В свежем деле истец являлся инвалидом первой группы по зрению. Но юридически здесь важно разделять два вопроса.
Первый: когда срок исковой давности начал течь?
Второй: если он действительно пропущен, имеются ли исключительные основания для его восстановления по статье 205 ГК РФ?
Если лицо не являлось стороной сделки и позднее узнало о начале ее исполнения, сначала необходимо определить начало срока по статье 181 ГК РФ. Только после этого можно обсуждать его возможный пропуск и восстановление.
Главный практический вывод
В этом деле сходятся две доказательственные задачи.
Первая: доказать, что продажа существовала только на бумаге и стороны не намеревались создавать последствия реальной купли-продажи.
Вторая: доказать, когда именно человек, не участвовавший в сделке, узнал или должен был узнать о начале ее исполнения.
Если сосредоточиться только на мнимости, можно проиграть на давности. Если спорить только о сроке, но не показать фактическое отсутствие реальной продажи, можно выиграть процессуальный вопрос и проиграть дело по существу.
Поэтому в таких спорах я бы начинала не с написания иска, а с подробной хронологии: кто владел квартирой, кто пользовался ею, были ли расчеты, когда изменились сведения о праве, когда истец получил информацию и какими документами подтверждается каждая дата.
В делах о недействительности сделок хронология часто важна не меньше, чем сама правовая квалификация.
Свежая позиция Верховного Суда РФ это хорошо показывает: формальной ссылки на старую дату договора недостаточно, если суд не установил, когда лицо, не участвовавшее в сделке, узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Об авторе
Ольга Богославцева, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы. Более 25 лет юридической практики. Специализация: сложные семейные, наследственные и имущественные споры.
В Telegram я разбираю судебную практику, доказательственные ошибки и процессуальные вопросы, которые способны определить исход дела:
