Ордер на квартиру, выданный исполкомом или администрацией до 2005 года, для многих семей остаётся единственным документом на жильё. Администрация отказывает в приватизации, потому что нет договора социального найма, а договор не заключает, потому что дом не в реестре, ордер утрачен или в нём не все члены семьи. Разберу, как из ордера сделать договор, а из договора собственность, и что делать при отказе.
Юридический статус ордера. До 1 марта 2005 года по ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР ордер был единственным основанием для вселения в квартиру государственного или муниципального фонда. Договор найма заключался на его основании, но письменную форму соблюдали далеко не везде, и отсутствие бумаги само по себе права не отменяет. Статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ распространяет новый Жилищный кодекс на прежние отношения в части прав и обязанностей, возникших после его введения, а само право пользования, возникшее по ордеру, сохраняется. Верховный Суд в п. 23 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 подтвердил, что отсутствие письменного договора при законном вселении не препятствует признанию права пользования на условиях социального найма.
Шаг первый, договор. По ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья, а ордер и есть такое решение. Заявление подаётся в орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильём, в Краснодаре это администрация города через МФЦ, с приложением ордера, паспортов всех проживающих, свидетельств о рождении детей, документов о родстве, выписки из лицевого счёта или домовой книги. Срок рассмотрения 30 дней, услуга бесплатная. В договор включаются все члены семьи нанимателя по ст. 69 ЖК РФ, в том числе вселённые после выдачи ордера с согласия нанимателя.
Типичные отказы и ответы на них. Ордер утрачен: запрашивайте архивную копию решения о предоставлении в архиве администрации или в архиве предприятия, выдавшего жильё, а подтверждением вселения служат домовая книга, лицевой счёт, регистрация по месту жительства с давних лет. Дом не числится в реестре муниципальной собственности: жильё ведомственное или бывшее общежитие, которое не передали в муниципалитет. По ст. 7 Закона № 189-ФЗ к таким домам применяются нормы о социальном найме независимо от того, оформлена передача или нет, и суды обязывают администрацию заключить договор. В ордере указан умерший наниматель: член семьи вправе требовать признания нанимателем себя по п. 2 ст. 82 ЖК РФ. Перепланировка или неузаконенная пристройка: отказ незаконен, договор заключается на квартиру в существующих границах, а перепланировку легализуют отдельно.
Шаг второй, суд при отказе. Письменный отказ администрации обжалуется, но эффективнее иск в районный суд о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма и об обязании заключить договор. Ответчик администрация муниципалитета, третьи лица все зарегистрированные. Доказательства: ордер или архивная копия, документы о регистрации с момента вселения, квитанции об оплате найма и коммунальных услуг, показания соседей. Госпошлина по неимущественному требованию 3 000 рублей. Дела рассматриваются два-четыре месяца, практика по Краснодарскому краю устойчиво на стороне жильцов, если вселение было законным и семья живёт в квартире непрерывно.
Шаг третий, приватизация. С 2017 года бесплатная приватизация бессрочная, Закон от 04.07.1991 № 1541-1. После заключения договора подаётся заявление о передаче квартиры в собственность с согласием всех проживающих совершеннолетних, включая тех, кто отказывается от участия, отказ удостоверяется нотариально или в МФЦ. Право на приватизацию у каждого одно, использовавшие его раньше участвовать не могут, но согласие дают. Срок рассмотрения два месяца, затем регистрация в Росреестре. Если администрация отказывает в приватизации, иск о признании права собственности в порядке приватизации, ст. 8 Закона № 1541-1.
Что проверить до начала. Первое: числится ли дом в реестре муниципальной собственности, ответ даёт департамент муниципальной собственности по запросу. Второе: не признан ли дом аварийным, приватизация аварийного жилья запрещена ст. 4 Закона № 1541-1, зато положено переселение. Третье: все ли проживающие зарегистрированы, незарегистрированных членов семьи включают в договор через отдельное требование о признании членом семьи нанимателя.
Ордер не старая бумага, а действующее основание права. Задача в том, чтобы перевести его в современные документы, и при грамотной подготовке это занимает от двух месяцев без суда до полугода с ним.
