- 28.08.2025 20:04
Получили в наследство недвижимость и земельный участок: 2 собственника по 1/2. Недвижимость в БТИ имеет статус: право не зарегистрировано (при этом покойный владельцев дома обозначен, как владел собственностю, с долей – целое). Земельный участок поставлен на учёт, но границы не установлены (межевания не было).
Вопрос: один собственник желает продать свою долю, второй не хочет даже межевать участок. Какие есть варианты изъять свою 1/2 долю.
Добрый вечер! Продать или использовать свою 1/2 долю при отсутствии регистрации права на дом и межевания участка можно, но потребуется предварительное оформление собственных прав и (желательно) выделение доли в натуре – либо через нотариуса, либо через суд, если второй собственник не согласен.
- Продажа доли в недвижимости (доме): чтобы продать свою долю, право собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН (даже если в БТИ есть запись о владельце). Регистрация ранее возникшего права проводится на основании документов (свидетельство или решение суда), после чего можно оформить продажу доли через нотариуса или МФЦ. Второй собственник имеет право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ; уведомите его письменно, установите цену и условия.
- Продажа доли земельного участка без межевания: Долю в праве на участок можно продать без проведения межевания – переход права фиксируется на весь участок, а не на его конкретную часть. В договоре указывается продажа 1/2 доли с уведомлением второго собственника. Сделку фиксируют нотариально, после чего новый владелец становится совладельцем участка. Если сособственник не согласен, он может воспользоваться своим правом приоритетной покупки; после уведомления вы вправе продать долю третьему лицу.
- Раздел участка в натуре (если нужен самостоятельный участок): нужно провести межевание. Если второй собственник против, межевание невозможно без его согласия. В этом случае готовьте иск о разделе участка и выделе доли в натуре через суд по статье 252 ГК РФ. Суд назначит землеустроительную экспертизу и при технической возможности выделит отдельный участок с новым кадастровым номером. После выделения доли Вы получите отдельный объект недвижимости и земли, свободный для продажи или распоряжения.
Межевание и выделение доли производится через судебное решение (обязательная экспертиза, уведомление второго совладельца). Даже если вторая сторона против выделения, суд с высокой вероятностью вынесет решение в вашу пользу при технической возможности раздела. Сособственник обязан уважать ваши права на долю.
Рекомендую зарегистрировать право собственности в ЕГРН на наследуемую долю в доме и на участок (по документам БТИ, решениям суда и наследству). Провести уведомление второго собственника о продаже (с подтверждением — заказное письмо, фиксация условий). При необходимости выделить долю – обратиться в суд с иском о разделе имущества и земельного участка.
Подытожу, варианты изъять свою долю — продать её как долю, несмотря на отсутствие межевания, или требовать выделения через суд при несогласии второго собственника. Судебная процедура позволяет получить отдельный участок, несмотря на возражения второго владельца. Регистрация прав обязательна для любой сделки.
Благодарю за столь подробный ответ и информацию. А как через суд разделить участок, если на нём стоит дом (не имеющий отдельный вход, кухню и т.д.)? И как быть с законом (с 1 от 1 марта 2025 года), в котором прописано, что сделки с недвижимостью без точного межевания больше невозможны.
Моё виденье, это подача иск о разделе имущества и назначении экспертизы, и о принуждении второго собственника к межеванию через суд.. Если строит -техническая экспертиза покажет невозможность выдела части дома, суд вынесет решение о сохранении долевой собственности, либо об обязании выплатить компенсацию обратившемуся собственнику..
А возможна ли передача 1/2 доли земельного участка без межевания и регистрации дома? При этом между собой возместить обозначенную сумму.
Вы наследник 1/2 доли земельного участка, поэтому прежде всего необходимо выяснить категорию з/у, виды разрешенного использования и минимальный размер земельного участка, который можно создать при разделении. Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) установлены минимальный и максимальный размеры вновь образуемых земельных участков. Далее обращаетесь к кадастровому инженеру, можно в Роскадастр, где заказываете работы по выделению земельного участка, путем разделения существующего, по 1/2. Кадастровый инженер составляет все документы и ставит на кадастровый учет Ваш земельный участок. После этого Вы можете распорядиться своим земельным участком. Это для ИЖС, ЛПХ и не подходит для земель сельхозназначения, т.е. земельные паи.
А как быть с недвижимостью на данном участке (имеется незарегистрированный дом от покойного хозяина). Как провести межевание или выделение доли? Если дом не по центру участка, а также не имеет отдельного входа
До момента постановки дома на кадастровый учет - как объект недвижимости дом не существует. Поэтому необходимо поставить дом на кадастровый учет, затем выяснить вопрос о выделе свой доли в натуре, если это невозможно в силу технических причин, то предложить второму сособственнику выкупить вашу долю. При его письменном отказе выкупить вашу долю либо оставление без ответа на ваше письменное обращение, вы имеет право продать свою дою любому третьему лицу. Земля следует судьбе дома, при условии постановки его на кадастровый учет.
