- 08.04.2025 23:24
Здравствуйте.
У 3-комнатной квартиры скоро появятся два собственника по завещанию в 1/2 долях. Один собственник местный, т.е. проживает в том же городе и может пользоваться квартирой (но в ней не прописан, есть другое жилье), второй собственник (удаленный) проживает далеко и квартирой лично физически пользоваться не может.
Рыночная цена квартиры примерно пять миллионов. Еще до вступления в наследство удаленный собственник предлагает за два миллиона продать ему долю или выкупить его долю за те же два миллиона, главное условие не делить квартиру. Местный собственник отказывается от любых контактов до момента вступления в наледство, на предложение не реагирует, но есть доказательство что он это предложение получил.
ст.247 ГК РФ "Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации". Как определяется компенсация?
Независимая продажа 1/2 квартиры удаленным собственником не рассматривается (см.выше предложение о двух миллионах), т.к. цена независимой доли квартиры на рынке в данный момент заметно ниже двух миллионов, и местный собственник именно на это и рассчитывает - принудить к продаже и выкупить долю заметно дешевле чем два миллиона указанные выше.
Прошу совета как поступить удаленному собственнику. Рассматриваются в т.ч. долгосрочные варианты на срок 1-3-5 лет, пока местный собственник не созреет. Так как доли одинаковые, у собственников равные права.
Другой вариант сдача своей доли квартиры в аренду. Каковы шансы удаленного собственника в суде получить на это право, если местный собственник будет против?
Спасибо за ответ.
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, соответствующей компенсации.
Для получения компенсации удаленному собственнику необходимо доказать объективную невозможность осуществления своих полномочий по владению и пользованию частью общего имущества. В вашем случае географическая удаленность является объективным фактором, препятствующим личному пользованию квартирой.
Верховный Суд РФ в своей практике разъяснил, что при определении размера компенсации суд может принять в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы. Размер компенсации обычно рассчитывается пропорционально доле и с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного жилья.
1. Направить второму собственнику письменное требование о выплате компенсации (с возможностью подтверждения получения).
2. В случае отказа или игнорирования обратиться в суд с иском о взыскании компенсации.
3. Заказать судебную оценочную экспертизу для определения размера компенсации.
Важно отметить, что взыскание компенсации является правом, а не обязанностью собственника доли, и суд не обязан автоматически взыскивать компенсацию.
Вопрос о возможности сдачи доли в аренду без согласия второго собственника является юридически сложным, поскольку:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Сдать в аренду именно "долю" как физическую часть квартиры проблематично, ведь доля в праве - это виртуальное понятие, а не конкретное помещение.
Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в деле № 18-КГ18-186, суд может отказать во вселении конкретному гражданину, установив в качестве компенсации ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей. Это означает, что суд скорее поддержит требование о компенсации, чем о предоставлении права сдавать часть квартиры в аренду против воли второго собственника.
Шансы удаленного собственника получить в суде право на сдачу своей доли в аренду без согласия другого собственника оцениваются как невысокие, особенно если местный собственник будет активно возражать и пользоваться квартирой лично.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Суд при определении порядка пользования учитывает:
- Фактически сложившийся порядок пользования
- Нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе
- Реальную возможность совместного пользования
В случае с трехкомнатной квартирой теоретически возможно определение порядка пользования с выделением конкретных комнат каждому из собственников. Это может стать основой для сдачи в аренду конкретных помещений.
Регулярное (например, ежегодное) обращение в суд с требованиями о взыскании компенсации может создать для местного собственника экономический стимул к решению вопроса путем выкупа доли или продажи своей доли.
Оформление доверенности на представителя (риелтора, юриста) в том городе, где находится квартира. Представитель может:
- Контролировать состояние квартиры
- Вести переговоры с местным собственником
- Представлять интересы в суде
Если позволяют финансовые обстоятельства, можно выбрать стратегию ожидания. Со временем ситуация может измениться (например, местный собственник может захотеть продать свою долю или выкупить вашу).
Фиксация всех случаев, когда местный собственник пользуется всей квартирой единолично, создаст доказательную базу для судебных разбирательств и усилит позицию удаленного собственника.
Наиболее перспективным с юридической точки зрения представляется путь требования ежемесячной компенсации за пользование вашей долей через суд. Это право прямо предусмотрено законом и подтверждено судебной практикой.
Право сдавать долю в аренду без согласия второго собственника практически нереализуемо, поскольку жилье представляет собой единый объект, а не совокупность обособленных долей.
Долгосрочная стратегия может включать комбинацию юридического давления через требования компенсации и попытки определить порядок пользования квартирой с выделением конкретных комнат, что в дальнейшем может стать основой для заключения соглашения о порядке владения и пользования или мотивировать местного собственника к выкупу вашей доли.
"Фиксация всех случаев, когда местный собственник пользуется всей квартирой единолично" - это уже происходит, еще до момента вступоения наследства в силу, т.к. в квартире единолично без разрешения удаленного собственника проживает дочь местного сособственника (не прописанная и не имеющая прав собственности ). Как правильно зафиксировать этот случай? Только через вызов милиции с местным юристом?
В данном случае можно предпринять ряд последовательных действий. Начать стоит с вызова участкового или наряда полиции — при личном визите в квартиру, если доступ вам не предоставляют, правоохранители составят протокол о нарушении статьи 139 УК РФ, касающейся незаконного проникновения в жилище. Параллельно целесообразно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с требованием составить акт о неправомерном проживании третьих лиц. В таком акте должны быть зафиксированы данные проживающей без правовых оснований дочери, сроки её нахождения в квартире и обстоятельства, подтверждающие отсутствие у неё регистрации или права собственности. К акту можно приложить фотографии или видео, сделанные с согласия присутствующих лиц.
Показания соседей станут дополнительным доказательством — их письменные свидетельства о регулярном присутствии постороннего человека в квартире и отсутствии у него законных прав на проживание укрепят вашу позицию. После этого рекомендуется направить местному собственнику заказное письмо с описью вложения, где будет четко сформулировано требование прекратить нарушения ваших прав и уведомление о намерении обратиться в суд.
После вступления в наследство собранные материалы можно использовать для подачи иска о выселении незаконно проживающих лиц и взыскании компенсации за пользование вашей долей. Расчёт компенсации будет основываться на рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, что подтверждается судебной практикой. Если местный собственник и его дочь систематически препятствуют вашим попыткам получить доступ в квартиру, их действия могут быть квалифицированы по уголовной статье, что влечёт штрафы или даже арест. Для грамотного оформления документов и сопровождения процесса целесообразно привлечь юриста — он поможет составить акты, подготовить исковое заявление и представит ваши интересы в суде, минимизировав риски процессуальных ошибок.
Если моя помощь была Вам полезна и, если Вас это не затруднит, оставьте, пожалуйста, отзыв на сайте HARANT (в моем профиле, прокрутите вниз до "Отзывы ★★★★★" и в соответствующем поле будет возможность оставить отзыв).
Сильно сомневаюсь в реальности взыскания компенсации за якобы невозможность пользования имуществом. На мой взгляд удаленность проживания не может послужить для этого достаточным основанием. Въезжайте и пользуйтесь, никто не мешает. Также вправе распорядиться своей долей, продать. Очень вероятно, что суд, тем более при достойном противостоянии со стороны оппонентов, займет именно такую позицию. Но масштаб возможных невозвратных судебных расходов с Вашей стороны на этот судебный процесс представляю хорошо. Остаётся, в том числе играя в долгую, либо продавать долю, либо искать способы, побуждая, правомерно принуждая, заинтересовывая, договориться, с участием профессионалов, например, о взаимовыгодном либо приемлемом результате.
Если переговоры не приводят к результату, можно подать иск в суд о выплате компенсации за невозможность использования доли. Для этого потребуется провести оценку рыночной стоимости аренды аналогичной квартиры. Такой подход может занять много времени и потребовать значительных затрат на юридические услуги и экспертизы.
