- 26.02.2025 14:55
Заключен договор субаренды между Бюджетным учреждением (арендодатель) и бюджетным учреждением (субарендатор). В тексте прописано о том, что арендную плату субарендатор перечисляет арендатору, а сумму НДС перечисляет отдельно самостоятельно в бюджет субъекта. Правомерно ли это и как можно изменить это условие, если одна из сторон (арендодатель) отказывается заключать дополнительное соглашение и ссылается на то, что это проблема и обязанность субарендатора.
Правовой анализ
Статус бюджетных учреждений и НДС:
Согласно ст. 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", бюджетные учреждения — это государственные (муниципальные) учреждения, финансируемые из бюджета. Они могут осуществлять приносящую доход деятельность (например, сдачу имущества в аренду), если это предусмотрено уставом (п. 4 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ).
Доходы от аренды, как правило, облагаются НДС, если учреждение не применяет освобождение по ст. 149 НК РФ (например, аренда помещений образовательными учреждениями). Предположим, что в данном случае НДС начисляется, так как он упомянут в договоре.
Обязанность по уплате НДС:
Согласно ст. 143 НК РФ, плательщиком НДС является лицо, реализующее товары, работы или услуги (в данном случае — арендодатель, предоставляющий имущество в субаренду). Арендодатель обязан начислить НДС на сумму арендной платы (ст. 154 НК РФ) и уплатить его в бюджет (ст. 174 НК РФ).
Переложение обязанности по уплате НДС на субарендатора противоречит НК РФ, так как субарендатор не является налогоплательщиком по этой операции. Субарендатор оплачивает арендную плату с учётом НДС, а арендодатель перечисляет налог в бюджет.
Договорное условие:
Условие, при котором субарендатор перечисляет НДС самостоятельно в бюджет субъекта, выходит за рамки типичного порядка расчётов. Обычно арендатор (или субарендатор) перечисляет арендодателю полную сумму (арендная плата + НДС), а арендодатель самостоятельно уплачивает НДС в бюджет.
Ст. 421 ГК РФ (свобода договора) позволяет сторонам устанавливать любые условия, не противоречащие закону. Однако условие о самостоятельной уплате НДС субарендатором в бюджет нарушает ст. 143 и ст. 174 НК РФ, так как:
Субарендатор не является лицом, обязанным начислять и уплачивать НДС по сделке.
Прямое перечисление НДС в бюджет субъекта не предусмотрено НК РФ для таких операций — это обязанность арендодателя через налоговую декларацию.
Правомерность условия:
Указанное условие неправомерно, так как противоречит налоговому законодательству. Судебная практика подтверждает, что переложение налоговых обязанностей на контрагента недопустимо, если это не предусмотрено законом (например, Постановление Президиума ВАС РФ № 17718/11 от 19.06.2012).
Бюджетное учреждение (арендодатель) обязано выставить субарендатору счёт-фактуру с выделенным НДС (ст. 169 НК РФ) и перечислить налог в бюджет самостоятельно. Условие договора фактически возлагает на субарендатора чужую налоговую обязанность, что недопустимо.
Позиция арендодателя:
Арендодатель ссылается на то, что это "проблема и обязанность субарендатора", но такая позиция юридически несостоятельна. Обязанность по уплате НДС лежит на арендодателе как налогоплательщике, а не на субарендаторe.
Ответ на вопрос: Правомерно ли это?
Нет, условие о самостоятельной уплате НДС субарендатором в бюджет субъекта неправомерно, так как:
Оно нарушает ст. 143 и ст. 174 НК РФ, возлагая налоговую обязанность арендодателя на субарендатора.
Оно не соответствует стандартному порядку расчётов, где НДС включается в арендную плату и перечисляется арендодателем.
Доброе утро! А если это не договор, а Государственный контракт по 44-ФЗ. Есть ли какие-то особенности? И варианты и особенности изменения или расторжения контракта. За что можно зацепиться для изменения пункта перечисления НДС?
Если Арендодатель не желает добровольно заключать дополнительное соглашение, то в какой суд следует обратиться и с каким иском?
Если арендодатель отказывается подписывать дополнительное соглашение, можно предпринять следующие шаги:
Вариант 1. Переговоры с аргументацией
Действие: Направить арендодателю письменное предложение о заключении допсоглашения с указанием нарушения НК РФ и ссылкой на ст. 143, ст. 174 НК РФ.
Преимущество: Демонстрирует готовность к диалогу и юридическую обоснованность.
Риск: Арендодатель может проигнорировать или отказать.
Вариант 2. Обращение в налоговый орган
Действие: Направить запрос в налоговую инспекцию с просьбой разъяснить порядок уплаты НДС по договору субаренды между бюджетными учреждениями.
Правовая основа: Ст. 21 НК РФ даёт право налогоплательщикам получать разъяснения от налоговых органов. Ответ можно использовать как доказательство неправомерности условия.
Последующий шаг: Предъявить арендодателю разъяснение и потребовать изменения порядка оплаты под угрозой жалобы в вышестоящий орган (например, учредителю учреждения).
Преимущество: Официальное разъяснение укрепляет позицию субарендатора.
Риск: Процесс может занять время (до 30 дней, ст. 33 НК РФ).
Вариант 3. Исполнение договора с оговоркой
Действие: Перечислять арендную плату арендодателю вместе с НДС (полную сумму), указывая в платёжных поручениях, что НДС включён, и одновременно уведомлять арендодателя о некорректности условия.
Преимущество: Субарендатор исполняет договор, минимизируя риск претензий, и перекладывает ответственность на арендодателя.
Риск: Арендодатель может вернуть НДС обратно или потребовать отдельной оплаты в бюджет.
Вариант 4. Судебное оспаривание
Действие: Подать иск в арбитражный суд о признании условия договора недействительным и обязании арендодателя изменить порядок оплаты.
Правовая основа: Ст. 168 ГК РФ (сделка, противоречащая закону, недействительна), ст. 445 ГК РФ (изменение условий договора по решению суда).
Исковые требования:
Признать п. № договора недействительным как противоречащий НК РФ.
Обязать арендодателя принимать арендную плату с НДС и перечислять налог в бюджет.
Преимущество: Судебное решение окончательно разрешит спор.
Риск: Судебный процесс требует времени и затрат (госпошлина, юридические услуги).
Рекомендации
Оптимальный путь: Начните с варианта 1 (переговоры) и параллельно используйте вариант 3 (исполнение с оговоркой). Это минимизирует риски и сохраняет возможность диалога.
Если арендодатель упорствует: Перейдите к варианту 2 (запрос в налоговую) и используйте ответ как рычаг давления. В крайнем случае — вариант 4 (суд).
Практическая корректировка - предложите текст для исправленного условия:
"Субарендатор ежемесячно перечисляет арендодателю арендную плату в размере [сумма] рублей, включая НДС [сумма] рублей. Арендодатель обязан начислить и перечислить НДС в бюджет в порядке, установленном НК РФ."
Всегда рад помочь!
Если Вам нужна услуга представительства и составления документов - можете обращаться ко мне. Если вам понравилась консультация - напишите, пожалуйста, отзыв и оцените мои ответы.
С уважением, Наталенко СО
Для начала обратитесь к учредителю, а потом уже в суд, это бюджетные учреждения, не частная лавочка. Обоснованное письмо.
Здравствуйте. Юрист Бюджетного учреждения БУ "МФЦ" (арендодателя) ответил, что они бы рады помочь, но не могут, утверждая о том, что БУ "МФЦ" не платит НДС в принципе. Индивидуальный предприниматель выкупил все здание с торгов банка. Само БУ "МФЦ" арендует здание у частного лица ИП, этот ИП предоставил право БУ "МФЦ" заключить договор (контракт по 44 фз, так как финансирует бюджет субъекта) субаренды с иными учреждениями, располагающимися в этом здании, в том числе с нашим бюджетным учреждением. Все платежные поручения (аренда и НДС) проходят через департамент финансов области, и его сотрудники и руководитель устно указали нам на неправомерность самостоятельной уплаты НДС, хоть это и прописано в контракте. БУ "МФЦ" отказывается подписывать дополнительное соглашение, с изменением обязанности уплаты НДС субарендатором самостоятельно. И получается, что аренду департамент финансов пропустил, а НДС отказывается. Что делать?
При субаренде субарендодатель начисляет НДС в том же порядке, что и арендодатель. Налоговый кодекс РФ не содержит специальных правил для субаренды.
