Продажа недвижимости?

В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий.
Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо выделение долей детям в приобретаемом одновременно равноценном жилом помещении (путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади. Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).

В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий.
Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо выделение долей детям в приобретаемом одновременно равноценном жилом помещении (путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади. Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
За нотариальное удостоверение указанного договора необходимо уплатить государственную пошлину (при обращении к частному нотариусу - единый нотариальный тариф, включающий федеральный тариф в размере госпошлины и региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере). Размер госпошлины (федерального тарифа) зависит от стоимости квартиры. При этом для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами единый нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25, ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3 - 5, 7, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате; Приложение N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3, 4 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В указанном случае, а также если стороны сделки возражают против подачи заявления нотариусом, документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Руслан, здравствуйте! Предлагаю точечно пройтись по всем моментам.

Условия продажи недвижимости, купленной с маткапиталом
Общая собственность: Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи: родителей и детей (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Выделение долей детям: Если доли детям еще не выделены, это необходимо сделать до продажи.

Согласие органов опеки: Если в квартире есть доли несовершеннолетних детей, для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Заключите соглашение о выделении долей или подайте иск в суд (если мирно договориться не получается). Зарегистрируйте доли в Росреестре.

Органы опеки должны убедиться, что права детей не нарушаются. Для этого:

Подготовьте документы:
Технический паспорт на квартиру.
Документы, подтверждающие выделение долей детям.
Документы на новое жилье (если планируется покупка другой недвижимости).
Подайте заявление в органы опеки.
Получите разрешение на продажу.


Найдите покупателя и согласуйте цену. Подготовьте договор купли-продажи. Убедитесь, что в нем указаны доли всех собственников (включая детей).

Если вы продаете квартиру, купленную с маткапиталом, вырученные средства должны быть использованы на улучшение жилищных условий семьи. Это может быть:
Покупка новой недвижимости.
Погашение ипотеки на другое жилье. Регистрация сделки в Росреестре. Подайте договор купли-продажи и другие документы в Росреестр. Дождитесь регистрации перехода права собственности к покупателю.

Отчет перед Пенсионным фондом (если требуется)
Если маткапитал был использован не полностью, может потребоваться отчитаться перед Пенсионным фондом о целевом использовании средств.

Нюансы при наличии ипотеки
Если квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), процесс усложняется:
- Уведомление банка: Вы обязаны уведомить банк о планируемой продаже.
- Согласие банка: Банк должен дать согласие на продажу. Обычно это возможно при условии, что вырученные средства будут направлены на погашение ипотеки.
- Погашение ипотеки: После продажи квартиры ипотечный долг должен быть погашен. Остаток средств можно использовать на покупку нового жилья.

Если Вам был полезен мой ответ, оставьте пожалуйста положительный отзыв.

Если ипотека сбера или втб то продать квартиру можно без досрочного гашения ипотеки.

1 получить согласие банка на выделение долей

2. выделить доли у нотариуса путем составления соглашения

3. подать документы в опеку на получение разрешение на продажу

4 выйти на сделку(нотариальную)

Только после того, как инета будет закрыта, при этом необходимо иметь в виду, что продажа жилого помещения, в котором имеется доля, принадлежащая несовершеннолетнему, осуществляется с согласия опеки.

Здравствуйте, Руслан Владимирович!

Погасить ипотеку, выделить доли детям, получить разрешение органа опеки и после этого можно продавать.

Договор подлежит нотариальному удостоверению.