Наследие?

Здравствуйте. Если комната принадлежит бабушке на праве собственности, обычно разумнее оформить завещание на внука, а не дарить ему комнату сейчас. Но сначала важно проверить документы: наследование комнаты само по себе не гарантирует получение отдельной квартиры при расселении.

1. Если комната в собственности бабушки

По статье 32 Жилищного кодекса РФ при изъятии аварийного жилья собственнику по общему правилу положено денежное возмещение. В него включаются рыночная стоимость жилья, доли в общем имуществе и предусмотренные законом убытки. Другое жильё может предоставляться по соглашению с собственником, с зачётом его стоимости, либо на условиях применимой программы расселения.

Поэтому результат зависит от того, какие условия расселения предусмотрены именно для этого дома: деньги, другое жилое помещение, возможность выбора или дополнительные региональные гарантии. Обещать отдельную квартиру взамен комнаты без этих документов нельзя.

Почему завещание обычно предпочтительнее дарения:

- Бабушка останется собственником и сохранит контроль над жильём.
- Если она умрёт до расселения, внук сможет унаследовать комнату.
- Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ устанавливает специальные ограничения для тех, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным: размер возмещения ограничивается стоимостью приобретения, а предоставление другого жилья по этой норме не предусмотрено. Для приобретения в порядке наследования прямо сделано исключение. Поэтому дарение уже после признания дома аварийным может существенно ухудшить положение внука; использовать его без проверки документов не стоит.

Завещание удостоверяется у нотариуса. Если бабушке трудно передвигаться, можно организовать выезд нотариуса на дом. Возраст 86 лет сам по себе не препятствует оформлению: важно, чтобы она понимала значение своих действий и свободно выражала свою волю.

Не стоит полагаться только на то, что внук — единственный родственник. Внуки наследуют по закону по праву представления, в частности, если их родитель — ребёнок бабушки — умер раньше неё или одновременно с ней (статьи 1142 и 1146 ГК РФ). Завещание позволяет прямо назначить внука наследником. При этом, если обнаружатся лица с правом на обязательную долю, завещание не устранит их права полностью — статья 1149 ГК РФ.

Если до смерти бабушка уже получит взамен комнаты квартиру, наследоваться будет квартира; если получит деньги — оставшиеся деньги. Поэтому с нотариусом стоит обсудить завещание всего имущества внуку, а не только конкретной комнаты.

2. Если комната муниципальная, по договору социального найма

Такую комнату нельзя подарить или завещать, поскольку она не принадлежит бабушке.

При расселении аварийного дома нанимателю предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма по правилам статей 86 и 89 ЖК РФ. Однако одна комната в коммунальной квартире не означает безусловного права на отдельную квартиру: имеют значение прежнее жильё, состав семьи и региональные условия расселения.

Чтобы внук мог сохранить жилищные права после смерти бабушки, необходимо выяснить, является ли он законно вселённым и проживающим членом её семьи, имеющим права по договору социального найма. Одна регистрация по адресу не всегда достаточна. При наличии соответствующих прав возможна замена нанимателя по статье 82 ЖК РФ. Вселение и признание членом семьи регулируются статьями 69–70 ЖК РФ.

Приватизировать жильё в аварийном доме по общему правилу нельзя — статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1.

Что сделать сейчас

1. Установить статус комнаты: получить выписку из ЕГРН либо найти договор социального найма. Регистрация бабушки в комнате не подтверждает её собственность.
2. Запросить в администрации письменно решение о признании дома аварийным, сведения о включении дома в программу расселения, сроках и условиях предоставления жилья или возмещения.
3. Если комната собственная — обратиться к нотариусу для завещания. Дарение до проверки последствий не оформлять.
4. Если комната муниципальная — уже сейчас проверить права внука на проживание и договор социального найма. После смерти бабушки оформлять эти права может оказаться поздно.
5. При смерти бабушки внуку следует обратиться к нотариусу для принятия наследства в течение шести месяцев со дня смерти — статья 1154 ГК РФ, не дожидаясь расселения.

Для точного вывода нужны три сведения: комната собственная или муниципальная, когда дом признали аварийным и какие условия расселения предложены администрацией. Для оценки этих документов стоит обратиться к юристу.