Как новому собственнику выселить граждан с правом проживания по договору купли-продажи?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, в котором прямо указано, что зарегистрированные лица (бывшие члены семьи продавца) сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности. Никто из них не участвовал в приватизации. Эти лица продолжают проживать в квартире, оплачивают только часть коммунальных услуг, не желают выезжать.

2. Применимые нормы права
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), ст. 288: право пользования жилым помещением членов семьи собственника прекращается при прекращении семейных отношений, если иное не установлено соглашением.
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст. 31: члены семьи собственника сохраняют право пользования, если не утрачены семейные отношения и нет иного соглашения.
- ГК РФ, ст. 292: при продаже квартиры право пользования сохраняется только за лицами, участвовавшими в приватизации, если иное не предусмотрено договором.
- Если в договоре купли-продажи прямо указано о сохранении права пользования — это обязательное условие, и новые собственники должны его соблюдать.

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы
- Если в договоре купли-продажи есть пункт о сохранении права пользования, суд, скорее всего, признает за этими лицами право проживания, даже если они не участвовали в приватизации.
- Выселить их можно будет только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, за систематическое нарушение порядка пользования жилым помещением, разрушение квартиры, неуплату КУ и т.д.), и только через суд.
- Неуплата коммунальных услуг (кроме тех, что они оплачивают) может быть основанием для взыскания задолженности, но только если вы сможете доказать объем и основания такой задолженности.
- Взыскать плату за проживание как с нанимателей нельзя, так как они не являются арендаторами, а пользуются квартирой на основании права, закрепленного в договоре купли-продажи.

4. Что делать пошагово
а) Зафиксируйте, какие услуги оплачиваются, а какие нет (запросите выписки у управляющей компании, сохраните квитанции).
б) Письменно уведомите проживающих о необходимости оплачивать все коммунальные услуги, предоставьте реквизиты для оплаты.
в) Если задолженность по КУ возникнет, вы вправе взыскать ее в судебном порядке в части, пропорциональной количеству проживающих лиц.
г) Если жильцы нарушают правила проживания (шум, порча имущества и т.д.), собирайте доказательства (акты, жалобы соседей, вызовы полиции) — это может быть основанием для выселения через суд.
д) Если изменятся обстоятельства (например, вы докажете, что право пользования прекращено, либо жильцы добровольно согласятся выехать), инициируйте переговоры или обращение в суд.
е) Если жильцы перестанут быть членами семьи бывшего собственника (например, расторгнут брак), это может стать основанием для прекращения их права пользования, если нет иного соглашения.

5. Что нужно уточнить
- Точный текст договора купли-продажи: какие формулировки использованы о праве пользования и на какой срок.
- Сохранились ли семейные отношения между жильцами и бывшим собственником.
- Есть ли иные соглашения между вами и проживающими лицами.
- Кто именно зарегистрирован и проживает (фамилии, возраст, статус).

Выводы по возможным сценариям:
- Если право пользования закреплено в договоре — выселить жильцов можно только по основаниям, предусмотренным законом, и через суд.
- Взыскать с них можно только долю коммунальных платежей, но не плату за проживание.
- Если жильцы нарушают правила проживания или накапливают долги по КУ, это может стать основанием для обращения в суд с требованием о выселении.

Для точной оценки перспектив и составления документов рекомендую обратиться к юристу с текстом вашего договора и документами по квартире.