Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке на неработающего сына-студента?

Подарить долю в ипотечной квартире можно только с письменного согласия банка. Пока действует залог, распоряжение предметом ипотеки без согласия залогодержателя запрещено ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ, а сделка без такого согласия оспаривается, и Росреестр её просто не зарегистрирует.

Дальше важный момент, который часто упускают. Смена собственника не меняет обязательства по кредиту: заёмщик и созаёмщики остаются прежними и продолжают платить. То есть схема, при которой сын становится собственником, а вы с бывшим мужем платите ипотеку, юридически возможна, но банк на неё соглашается редко: для него это ухудшение обеспечения, ведь собственник и должник перестают совпадать.

Что банк оценивает при рассмотрении заявления: остаток долга и историю платежей, платёжеспособность нового собственника, готовность оформить дополнительное обеспечение. Студент без дохода это минус, поэтому заранее подготовьте аргументы: досрочное частичное погашение, страхование, сохранение всех текущих заёмщиков.

Порядок действий. Первое: письменное заявление в банк о согласии на дарение долей сыну с сохранением текущих заёмщиков. Второе: при согласии оформляется договор дарения долей в нотариальной форме, поскольку отчуждаются доли в праве общей собственности. Третье: регистрация перехода права с сохранением записи об ипотеке.

Если банк откажет, остаётся вариант с дарением после погашения кредита. Тогда имеет смысл заранее заключить соглашение между вами и бывшим мужем о том, что доли будут подарены сыну, с указанием сроков.

Дарение доли в ипотечной квартире без согласия банка-залогодержателя невозможно. Банк вправе отказать, и сделка будет ничтожна. Потребуется письменное согласие банка, что на практике крайне затруднительно. Банк-залогодержатель уже направлял Вам письменные условия о возможности отчуждения долей третьим лицам в период действия ипотечного договора? Под поверхностью этой ситуации лежат скрытые слои: залоговое обременение, согласие всех созаемщиков, позиция банка и риск признания сделки ничтожной - каждый из этих элементов меняет стратегию кардинально. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте. Подарить квартиру (или доли в ней), находящуюся в ипотеке, неработающему сыну-студенту можно, но только с обязательного письменного согласия банка-кредитора, но есть некоторые нюансы.

Для того, чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: Сын является совершеннолетним (старше 18 лет)?

Только после полной оплты ипотечного кредита.