-
Вопрос № 00223410
Мы с молодым человеком взяли ипотеку в марте 2024г. Не расписаны. На сегодняшний день мы закончили отношения и я хочу выйти из ипотечного договора. Мы 2 созаемщика. Доли выделены: у меня 1/3, у него 2/3. Я знаю сумму вложенных мною денег в первый взнос и все средства затраченные на ремонт и обустройство. Вопрос в чем: моя доля по рыночной стоимости намного выше вложенных средст, имею ли я право продать ему же свою долю в квартире по рыночной стоимости?
Да, вы имеете полное юридическое право продать свою долю созаемщику по рыночной стоимости, так как по закону (ст. 209, Ст. 250 ГК РФ) собственник вправе распоряжаться своим имуществом по любой согласованной сторонами цене. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, ключевым условием сделки является согласие банка-кредитора на переоформление ипотеки и вывод вас из состава заемщиков.
Банк не обязан выводить вас из договора. Если доходов вашего бывшего партнера недостаточно для самостоятельного погашения кредита, банк откажет в выводе созаемщика. В этом случае вы останетесь должником, даже если подпишете у нотариуса отказ от доли.
Поскольку квартира куплена в марте 2024 года, минимальный срок владения (3 года или 5 лет) еще не прошел. При продаже доли в 2026 году вы столкнетесь с налогом 13%. Вы сможете уменьшить налог, налоговый вычет составит до 1 млн рублей либо вы сможете зачесть документально подтвержденные расходы на покупку (1/3 от первоначальной стоимости).
- Закажите отчет о рыночной стоимости квартиры у аккредитованного банком оценщика. Вычтите из этой суммы остаток по ипотеке. Разделите остаток на 3 — это и будет справедливая стоимость вашей доли. Сделайте бывшему партнеру письменное предложение.
- Ваш бывший молодой человек должен подать заявление на переоформление ипотеки на себя одного (реструктуризация кредита с выводом созаемщика). Банк заново проверит его платежеспособность, кредитную историю и одобрит (или отклонит) сделку.
- Поскольку отчуждается доля, сделка в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Нотариус подготовит договор купли-продажи с условием, что переход права происходит одновременно со снятием с вас кредитных обязательств.
- Оптимально использовать безопасные расчеты (аккредитив или эскроу-счет в банке). Бывший партнер закладывает деньги за вашу долю, банк регистрирует изменения в Росреестре (вы пересаете быть собственником и созаемщиком), после чего вы получаете деньги.
С юридической точки зрения выход созаёмщика из ипотеки квалифицируется как перевод долга, что возможно только с согласия кредитора (банка).
Кроме того, согласно ст. 346 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в залоге, возможно только с согласия залогодержателя (банка).
Поэтому вопрос выхода из договора ипотеки и реализации своей доли второму созаемщику необходимо решать с банком, конечно при согласии второго созаемщика на эту процедуру.
