ДДУ?

Добрый день! Сейчас подавать на банкротство, если главная цель — сохранить эту студию, рискованно.

Пока дом не сдан, у мужа не квартира, а право требования по ДДУ. Пункт 10 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ прямо предусматривает, что права требования по ДДУ включаются в конкурсную массу. Финансовый управляющий может поставить их на реализацию.

После сдачи дома ситуация потенциально лучше: для ипотечного жилого помещения действует специальный механизм ст. 213.10-1 Закона о банкротстве — должник может заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение и продолжить платить ипотеку, тогда жилье не реализуется в банкротстве. Но это возможно, когда ипотечная квартира является единственным пригодным жильем должника и совместно проживающей с ним семьи.

В вашей ситуации есть существенная проблема: у жены уже имеется подаренная до брака квартира 31 кв. М. Поэтому признание новой студии «единственным пригодным жильем» мужа будет спорным. Сам факт, что старая квартира принадлежит только жене, автоматически эту проблему не устраняет.

Маткапитал тоже не гарантирует сохранение квартиры. Жилье, приобретенное с использованием маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением долей. Но специально выделять доли непосредственно перед банкротством только ради защиты квартиры от кредиторов не следует — это не дает автоматического иммунитета от реализации.

Поэтому по имеющимся данным оптимальнее сначала дождаться ввода дома, принять квартиру и зарегистрировать право, а уже затем оценивать возможность банкротства и отдельного мирового соглашения с ипотечным банком. Но ждать до 2027 года можно не всегда: если долгов уже не менее 500 000 руб. И выплата одним кредиторам делает невозможной выплату другим, у гражданина возникает обязанность обратиться с заявлением о банкротстве не позднее 30 рабочих дней.

Квартира и автомобиль жены, полученные ею до брака/в дар, по общему правилу являются ее личным имуществом и в конкурсную массу мужа не входят.

Если напишете сумму всех долгов мужа, остаток ипотеки, какой банк и кто именно указан заемщиком/созаемщиком по ипотеке и ДДУ, можно точнее сказать, есть ли реальный вариант сохранить студию при банкротстве.

Здравствуйте. Меня зовут Кирилл Горин, я — арбитражный управляющий и основатель компании «Банкротство с Гориным».

Сохранить ипотечную квартиру по ДДУ при банкротстве в принципе возможно, но в вашей ситуации есть важная особенность: дом ещё строится, а сейчас у мужа фактически имеется право требования по ДДУ, а не зарегистрированное право собственности на готовую квартиру.

Кроме того, первоначальный взнос был внесён материнским капиталом, поэтому необходимо учитывать обязательства по оформлению долей детей и супругов после возникновения права собственности.

Я бы не выбирал момент подачи на банкротство только исходя из того, сдан дом или нет. Ждать 2027 года исключительно ради выделения долей может быть невыгодно, особенно если по остальным кредитам уже образуются существенные просрочки. С другой стороны, подавать заявление сейчас, не разобрав судьбу ДДУ, тоже рискованно.

В вашем случае до подачи необходимо отдельно изучить ДДУ, ипотечный договор, использование маткапитала, размер оставшегося ипотечного долга и возможность продолжать ипотечные платежи. Если это жильё будет единственным для семьи, законодательство предусматривает механизм отдельного соглашения с ипотечным банком, позволяющий при определённых условиях сохранить ипотечное жильё и продолжить выплачивать ипотеку.

Квартира жены, полученная в дар до брака, по общему правилу является её личным имуществом, а не имуществом мужа. Но наличие у семьи другого пригодного жилья может иметь значение при выборе механизма сохранения ипотечного объекта.

Поэтому здесь я бы сначала провёл анализ документов и только после этого определял дату подачи. Автоматически ждать сдачи дома и выделения долей я бы не советовал — за это время долговая ситуация мужа может значительно ухудшиться.

Сохранить ипотечную квартиру при банкротстве мужа в данной ситуации можно, но действовать нужно строго до завершения строительства и до сдачи дома в эксплуатацию.

Главное, что вам нужно знать: подавать на банкротство мужу нужно сейчас (пока дом строится), используя специальный защитный механизм для единственного ипотечного жилья, действующий в России с конца 2024 года. Если вы дождетесь сдачи дома и оформите собственность, риски потерять квартиру многократно вырастут.

С сентября 2024 года в России действует закон (ФЗ № 298-ФЗ), который позволяет сохранить единственное ипотечное жилье при банкротстве. Для этого банк-кредитор и должник (или третье лицо) заключают в суде мировое соглашение или утверждают план реструктуризации.

Схема со спасением единственного ипотечного жилья через мировое соглашение — это технически сложный процесс. Финансовый управляющий и другие кредиторы (по потребительским долгам) будут тщательно проверять, не уходят ли деньги мужа на оплату ипотеки втайне от них.

Является ли жена созаемщиком или поручителем по этой ипотеке?

В вашей ситуации ключевой вопрос — сохранение ипотечной квартиры при банкротстве мужа. Единственное жильё защищено иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ), но строящееся жильё по ДДУ может быть включено в конкурсную массу, если право собственности не зарегистрировано. Использование материнского капитала обязывает выделить доли детям (ч. 4 Ст. 10 Закона № 256-ФЗ), что усиливает защиту квартиры от взыскания.

Рекомендуется не подавать на банкротство до сдачи дома — после регистрации права собственности и выделения долей детям квартира получит иммунитет как единственное жильё. При подаче заявления до сдачи есть риск её включения в конкурсную массу. После выделения долей детям суд с высокой вероятностью исключит квартиру из конкурсной массы.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций, вы можете обратиться к любому юристу, ответившему на ваш вопрос.