-
Вопрос № 00222144
Хочу купить долю в квартире, цена привлекательнее, чем в общем на рынке. Но в описании сказано, что сосед любитель выпить. Может ли быть так, что в дальнейшем его родственники, к примеру, докажут, что на момент сделки он был недееспособен и не осолзнавал свои действия. Я правильно понимаю, что если суд будет мною проиграл, то мне никто не вернёт деньги за приобретенную долю?
Добрый день! Да, такой риск существует, но важно разделить две ситуации.
Если «любитель выпить» — именно продавец доли, то его родственники не смогут отменить сделку просто потому, что он злоупотребляет алкоголем. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что именно в момент подписания договора он не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Это предусмотрено ст. 177 ГК РФ. Если позднее его признают недееспособным, такую сделку также может оспаривать опекун при наличии соответствующих доказательств.
При этом Вы не совсем правильно понимаете последствия проигрыша суда. Если сделку признают недействительной, применяется взаимный возврат: Вы возвращаете долю, а продавец обязан вернуть Вам полученные деньги. Проблема в другом: если к этому моменту продавец деньги потратит и имущества у него не окажется, фактически взыскать присужденную сумму может быть сложно.
Поэтому при такой покупке я бы рассматривала риск серьезно. Сделка с долей, как правило, удостоверяется нотариусом. Дополнительно можно попросить продавца непосредственно перед сделкой пройти осмотр психиатра с заключением о способности понимать значение своих действий, проводить расчеты только безналично и сохранять подтверждение полной суммы оплаты. Это не дает абсолютной гарантии, но существенно улучшает позицию покупателя при возможном споре.
Если же пьющий сосед — не продавец, а собственник другой доли, его состояние само по себе не позволяет родственникам оспорить Ваш договор с другим собственником. Здесь нужно прежде всего проверить соблюдение его преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ.
Если этот сосед является продавцом доли (или сделка происходит с его согласия/отказа от преимущественного права покупки), его родственники действительно могут обратиться в суд. Для этого используются две основные статьи Гражданского кодекса РФ:
- Статья 171 или 176 ГК РФ (Недееспособность). Если на момент сделки сосед уже был признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным из-за злоупотребления алкоголем, а сделка совершена без согласия опекуна/попечителя.
- Статья 177 ГК РФ (Неспособность понимать значение своих действий). Это самый опасный пункт. Сосед может быть дееспособным по документам. Но родственники могут доказать, что в момент подписания документов (например, отказа от преимущественного права покупки) он находился в состоянии сильного алкогольного опьянения, абстиненции или под воздействием психотропных веществ и не осознавал, что делает. Для этого суд назначает посмертную или очную судебно-психиатрическую экспертизу по медицинским картам.
Юридически вы правы частично: риск остаться и без доли, и без денег колоссальный.
Суд обяжет вернуть долю в квартире первоначальному собственнику (соседу или его наследникам).
Суд обяжет продавца (который взял у вас деньги) вернуть вам всю сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Чтобы я мог дать более точный совет, уточните: кто именно продает вам долю — сам этот пьющий сосед или второй собственник, который хочет уехать от него? Также напишите, планируете ли вы жить в этой квартире или покупаете долю ради инвестиций/прописки.
Риск оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ действительно существует, если в будущем будет доказано, что продавец в момент подписания договора не понимал значения своих действий (например, из-за алкогольного опьянения). Однако ваше понимание последствий не совсем верно.
Последствия признания сделки недействительной
При удовлетворении иска суд применяет двустороннюю реституцию (ст. 167 ГК РФ): каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное по сделке. Это означает, что:
Вы обязаны вернуть долю в квартире продавцу.
Продавец обязан вернуть вам уплаченные за неё деньги.
Таким образом, вы не останетесь «и без денег, и без доли» — по закону вам должны вернуть всю уплаченную сумму. Исключение предусмотрено ст. 177 ГК РФ: если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о недееспособности продавца, суд может отказать в возврате денег.
Как оценить реальный риск
Ключевой момент — бремя доказывания лежит на истце (родственниках продавца). Им необходимо:
Доказать, что продавец страдает психическим расстройством или хроническим алкоголизмом.
Доказать, что именно в момент сделки он не мог понимать свои действия.
Провести посмертную или прижизненную судебно-психиатрическую экспертизу.
Это сложный и длительный процесс. Сам по себе факт, что «сосед любит выпить», не является достаточным основанием для признания сделки недействительной.
Риск реален: сделка может быть оспорена как совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий. При успешном оспаривании Вы обязаны вернуть долю, а продавец - деньги. Однако взыскать средства с недееспособного лица практически невозможно. Продавец доли ранее признавался недееспособным в судебном порядке или речь идёт об оспоримой сделке по фактическому состоянию в момент подписания? Практика по таким делам показывает: в спорах об оспаривании сделок по основанию порока воли ключевым доказательством становится посмертная или ретроспективная психиатрическая экспертиза, и суды общей юрисдикции - особенно районного звена - в подавляющем большинстве случаев принимают заключение экспертов государственных учреждений как безусловное, практически не оценивая возражения добросовестного приобретателя. Это означает, что выстраивать защиту необходимо заранее: фиксировать доказательства дееспособности продавца на дату сделки - справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, нотариальное удостоверение с видеофиксацией, свидетельские показания - до подписания договора, а не после предъявления иска. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Да, такой риск существует. Если после покупки родственники продавца докажут в суде, что в момент сделки он не понимал значение своих действий суд может признать сделку недействительной. Тогда вы обязаны вернуть долю, а вам обязаны вернуть деньги. Однако на практике вернуть деньги бывает сложно, если продавец их уже потратил и не имеет имущества.
Здравствуйте, долю в жилье покупаете только через нотариуса, - и поскольку нотариус несёт ответственность за сделку, - он и проверит дееспособность всех сторон по сделке.
Долю покупать будете через нотариуса, он проверяет правоспособность и дееспособность лица осуществляющего сделки.
