-
Вопрос № 00218384
Здравствуйте! Покупаем сад в СНТ. Документы на землю у продавца есть, а на дом есть. Он категорически отказывается его оформлять, говоря, что мы сами легко это сделаем после покупки. Чем мы рискуем, если дом стоит в 1,5 м от границы с соседями?
Отказ продавца оформлять дом — это перекладывание на вас всех рисков и расходов по его легализации. Отсутствие регистрации дома в ЕГРН означает, что юридически он не существует, и по договору вы приобретаете только земельный участок.
Главная опасность в том, что расположение дома в 1, 5 метрах от границы участка нарушает строительные нормы. Согласно СП 53.13330.2019, минимальное расстояние от садового или жилого дома до границы соседнего участка должно составлять 3 метра. Это нарушение может стать основанием для признания дома самовольной постройкой. По ст. 222 ГК РФ такой дом подлежит сносу за ваш счет, а также возможен административный штраф по ст. 9.4 Или 8.1 КоАП РФ.
Если вы всё же решитесь на покупку, в договоре купли-продажи необходимо четко указать, что вы приобретаете земельный участок вместе с расположенным на нём домом. Включите пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие препятствий для регистрации права собственности на дом. Попросите продавца значительно снизить цену, чтобы компенсировать ваши риски и будущие расходы на узаконивание. До подписания договора обязательно привлеките кадастрового инженера для проверки возможности регистрации этого дома.
Незарегистрированный дом юридически не существует, что лишает Вас права собственности. Расстояние 1, 5 м от границы нарушает градостроительные нормы - минимум 3 м, что влечёт риск сноса постройки по решению суда. Дом в СНТ оформлен по дачной амнистии или требует технического плана кадастрового инженера? Практика показывает, что в подобных спорах о самовольных постройках в СНТ ключевым доказательством становится заключение кадастрового инженера о фактическом расположении объекта относительно границ. Без этого документа, полученного до сделки, новый собственник лишается возможности доказать, что нарушение возникло до его приобретения, и несёт полную ответственность за самовольное строение. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Добрый день, Марина.
Покупая такой участок, вы берете на себя серьезные юридические и финансовые риски, поскольку дом официально признается самовольной постройкой (самостроем). Продавец отказывается от оформления, так как знает, что законно зарегистрировать этот дом стандартным путем уже невозможно.
Согласно СП 53.13330.2019, минимальный отступ от стен жилого или садового дома до границы соседнего участка (забора) должен быть не менее 3 метров. Расстояние в 1, 5 метра — это прямое и грубое нарушение нормативов.
Проведено ли официальное межевание границ земельного участка?
Покупка участка с неоформленным домом — это всегда серьезный юридический риск, особенно при нарушении строительных норм. По закону РФ, минимальное расстояние от жилого или садового дома до границы соседнего участка должно составлять не менее 3 метров (СП 53.13330.2019). У вас это расстояние составляет всего 1, 5 метра
Если дом построен с нарушением минимально допустимого расстояния от границы участка, после покупки вы можете столкнуться с требованиями о сносе или переносе дома, а также с трудностями при его регистрации и оформлении права собственности.
