-
Вопрос № 00217107
Здравствуйте. Квартиру получили в наследство двое несовершеннолетних и один взрослый, в равных долях. Как проходит процесс продажи?
Квартира унаследована тремя лицами в равных долях (по 1/3 каждому) — двумя несовершеннолетними детьми и одним взрослым. Продажа такого имущества относится к сделкам с имуществом подопечных и требует особого порядка оформления.
Правовые основания
Ключевые нормы:
ст. 37 ГК РФ — опекун/попечитель (или родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, а родитель также не вправе давать согласие на совершение таких сделок без этого разрешения;
ст. 60, 65 СК РФ — имущественные права ребёнка и обязанность родителей действовать в его интересах;
ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, а также сделки, связанные с распоряжением имуществом несовершеннолетнего, подлежат обязательному нотариальному удостоверению;
Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Порядок продажи — пошагово
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Заявление подают оба родителя (законных представителя) несовершеннолетних по месту жительства (или месту нахождения имущества, если регион другой) детей. К заявлению прикладываются документы на квартиру, документы детей, а главное — обоснование, что интересы детей не пострадают.
Опека потребует одно из двух:
одновременная покупка детям равноценных (по площади/стоимости) долей в другом жилье — тогда в заявлении указывается конкретный объект, который приобретается взамен, и сделки купли-продажи старой и новой квартиры оформляются практически одновременно (либо с покупкой в разумный短 срок после продажи, под контролем опеки);
либо, если равноценное жильё не покупается сразу (например, деньги нужны на другие цели, семья переезжает, откладывает покупку), — зачисление денежных средств, соответствующих доле ребёнка, на специальный номинальный/блокированный счёт, открытый на имя несовершеннолетнего, с которого снятие средств возможно только с разрешения опеки до достижения ребёнком 18 лет.
Срок рассмотрения заявления опекой — обычно до 15 дней (в отдельных регионах может доходить до месяца), после чего выдаётся письменное разрешение или мотивированный отказ.
Нотариальное удостоверение сделки. Поскольку среди собственников есть несовершеннолетние и продаётся имущество в долевой собственности, договор купли-продажи в любом случае должен быть удостоверен нотариусом (независимо от того, продаётся ли квартира целиком одним договором или долями). Нотариус проверит наличие разрешения опеки перед удостоверением.
Государственная регистрация перехода права в Росреестре — обычно нотариус подаёт документы на регистрацию сам в электронном виде.
Отчёт перед опекой — после сделки нередко требуется представить документы, подтверждающие исполнение условий разрешения (например, выписку по номинальному счёту или свидетельство о праве собственности детей на новое жильё).
Важные нюансы
Если планируется продать квартиру целиком одним договором со всеми тремя собственниками — это упрощает процесс, так как не возникает вопроса преимущественного права покупки доли между сособственниками (актуально только при продаже доли отдельно постороннему лицу).
Если дети зарегистрированы (прописаны) в этой квартире, нужно заранее продумать, куда они будут выписаны/зарегистрированы — это тоже может быть предметом внимания опеки.
Если у детей разные законные представители (например, разведённые родители) — потребуется согласие обоих, если оба не лишены родительских прав.
Отчуждение доли несовершеннолетнего происходит с одобрения опеки, которой необходимо предоставить веские обоснования того, что имущественное положение ребенка не будет ухудшено.
