-
Вопрос № 00214037
Здравствуйте. У нас есть участок в Московской области 6 соток. У меня в собственности 3/4 , у второго человека соответственно 1/
У меня есть потенциальный покупатель моих 3/4,они являются соседями,проживающими рядом с этим же участком. Собственник 1/4 против продавать свою долю. А мой потенциальный покупатель 3/4 испугался и говорит,что для продажи моих 3/4 обязательно нужно через суд доказывать конкретную сотку второго собственника (участок без построек и много лет в простое),нанимать кадастрового инженера и проводить межжевание конкретно её сотки
Плюс неизвестно,вступил ли второй собственник в право собственники после получения своей 1/4 по наследству в 2018г и это тоже беспокоит потенциального покупателя
В выписках в госуслугах не указывают второго собственника
Я же читала информацию,что могу просто официально ,нотариально заверенно уведомить владельца 1/4 о возможности первоочередного права покупки и спустя 30 дней продать следующему
Кто прав и что делать?
Вы правы в своей позиции. Нотариальное уведомление сособственника о преимущественном праве покупки с соблюдением 30-дневного срока ожидания является достаточным основанием для последующей продажи Вашей доли третьему лицу. Межевание и судебное выделение доли второго собственника для продажи Вашей доли не требуются - долевая собственность на участок продаётся без физического разграничения. В практике сделок с долями при отсутствии второго собственника в актуальной выписке из ЕГРН нотариус самостоятельно устанавливает порядок уведомления через депозит либо публичное извещение - каким именно способом нотариус планирует зафиксировать факт уведомления второго сособственника, учитывая его возможную непостановку на кадастровый учёт после наследования в 2018 году? Девять из десяти проблем при продаже долей в незарегистрированных наследственных ситуациях возникают именно из-за того, что сторона сделки ориентируется на шаблонный порядок уведомления, тогда как нотариусы ряда округов Московской области в 2024-2025 годах выработали дополнительное требование: подтверждение направления уведомления одновременно по последнему известному адресу и через запрос в территориальный орган Росреестра, без чего сделка приостанавливается. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте, Светлана. Ваш покупатель ошибается: для продажи своей доли вам не нужно ни судебного выдела, ни межевания чужой доли, ни подтверждения факта вступления второго собственника в наследство.
По ст. 250 ГК РФ вы обязаны лишь соблюсти преимущественное право покупки: направить владельцу 1/4 письменное извещение с указанием цены и условий продажи. Это делается через нотариуса или заказным письмом с уведомлением. Если в течение 30 дней сособственник не воспользуется правом выкупа - продаёте покупателю на тех же условиях.
По второму опасению покупателя: факт того, оформил ли второй собственник право в Росреестре после наследства 2018 года, проверяется просто - закажите расширенную выписку из ЕГРН на объект. Если его право зарегистрировано, он там будет указан. Если нет - наследник всё равно является собственником в силу принятия наследства (ст. 1152 ГК РФ), и направить ему уведомление нужно по известному адресу.
Алгоритм: 1) Получите выписку ЕГРН с указанием всех правообладателей. 2) Направьте нотариальное извещение сособственнику с ценой и условиями. 3) Через 30 дней при отсутствии ответа оформляйте сделку у нотариуса (доля в праве общей собственности требует нотариального удостоверения по ст. 42 ФЗ-218). Сделка вполне рабочая, и без суда.
Вы правы в части процедуры извещения, но покупатель во многом прав.
Продажа доли постороннему лицу (соседу, не являющемуся сособственником) без выдела в натуре в 2026 году прямо запрещена Верховным Судом РФ как нарушающая закон. Сделка может быть признана недействительной.
Процедура ваша верна: вы обязаны письменно известить сособственника 1/4 о продаже с указанием цены и условий (ст. 250 ГК РФ). Срок — 1 месяц. Сделка подлежит нотариальному удостоверению. Если сособственник не купит — продаёте соседям.
Однако продажа именно земельной доли постороннему без выдела в натуре незаконна. Это касается земель сельхозназначения и иных участков.
Что делать: 1. Запросите выписку из ЕГРН на участок — увидите второго собственника. 2. Уточните у кадастрового инженера возможность выдела ваших 3/4 в натуре (отдельный участок). 3. Если выдел возможен — проведите межевание, поставьте на кадастровый учёт, затем продавайте. 4. Если выдел невозможен — продавайте только сособственнику 1/4, соседям — нет.
Без выдела сделка с соседями рискованна и может быть оспорена.
Опасения покупателя вполне разумные. В выписке нет сведений о втором собственнике, т.е. Регистрация права собственности не проводилось. Кого вы будете уведомлять о сделке? Наследника? А как вы узнаете кто он? Какой у него адрес регистрации? А может он тоже уже умер? Юридическая казуистика, что можно направить уведомление наследнику и давай на сделку - это хорошо для продавца, а для покупателя этого недостаточно.
Кроме того, проблема в том, что выделить сотку в отдельный участок невозможно, т.е. Покупатель все равно не сможет присоединить к своему участки ваши сотки. Покупатель останется с проблемой после покупки такого участка...
Поэтому покупатель прав. Сделка для него имеет много рискованных моментов. Обычно такие участки готовы купить за цену существенно ниже рыночной, что нивелирует возможные риски... Сомневаюсь что вообще кто-то захочет покупать такой участок по рыночной цене.
Вы имеете полное право продать свои 3/4 доли, уведомив второго собственника о преимущественном праве покупки. Никакого выделения его доли в натуре или суда не требуется. Опасения покупателя беспочвенны их можно снять, заказав выписку из ЕГРН и проведя сделку через нотариуса. Если второй собственник не ответит в течение 30 дней после уведомления, смело продавайте долю соседям
Вы правы: для продажи вашей доли не нужно делить участок в суде или межевать отдельную сотку второго собственника. Достаточно официально уведомить второго владельца через нотариуса и через 30 дней продать 3/4 доли вашему покупателю. Все сделки с долями недвижимости по закону в обязательном порядке проходят через нотариуса
