Продажа недвижимости?

1) Суть ситуации и правовая оценка
Продажа комнаты в общежитии возможна, в том числе через МФЦ, если помещение оформлено в собственность. Наличие долга по коммунальным услугам не препятствует самой сделке, но важно правильно отразить этот момент в договоре, чтобы избежать споров с покупателем. Оформить предварительный и основной договор, а также расписку о задатке можно самостоятельно, но есть нюансы.

2) Применимые нормы
Главные нормы — Гражданский кодекс РФ (ст. 454, 558, 429), Жилищный кодекс РФ (ст. 30, 31), а также Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

3) Риски, сроки, нюансы
— Долг по коммунальным услугам не переходит автоматически на покупателя, но управляющая компания может попытаться взыскать его с нового собственника или ограничить предоставление услуг, если не уведомить о смене собственника и не урегулировать долг.
— Регистрация перехода права собственности через МФЦ занимает до 9 рабочих дней.
— Предварительный договор и расписку МФЦ не регистрирует, это внутренние документы сторон. Основной договор купли-продажи подаётся на регистрацию.
— Если комната не выделена в отдельную собственность (например, доля), возможны дополнительные согласия и уведомления других собственников.

4) Пошаговые действия
а) Уточните статус комнаты — оформлена ли она как отдельный объект недвижимости.
б) Подготовьте предварительный договор (по желанию), расписку о задатке (по желанию) — эти документы можно составить самостоятельно, нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно при больших суммах.
в) Составьте основной договор купли-продажи (в двух экземплярах), учтите в тексте информацию о долге, кто его оплачивает и в каком порядке.
г) Соберите документы: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на комнату, выписку из ЕГРН, согласия (если требуется), справку о составе семьи (по требованию покупателя).
д) Подайте документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности.
е) После регистрации передайте ключи, оформите акт приёма-передачи.
ж) Уведомите управляющую компанию о смене собственника и согласуйте порядок оплаты долга.

5) Что нужно уточнить
— Зарегистрирована ли комната как отдельный объект недвижимости.
— Является ли это общежитие специализированным или уже переведено в жилой фонд.
— Есть ли другие собственники, требуется ли их согласие или преимущественное право покупки (если комната — доля).
— Сумма долга и готовы ли стороны урегулировать его до сделки.

Для точной оценки ситуации и грамотного оформления документов рекомендую проконсультироваться с юристом.