-
Вопрос № 00210166
Сняли квартиру через Циан, собственник сделал дарственную дочери: как вернуть залог и расторгнуть договор аренды
Добрый день. Ситуация следующая : через циан сняли квартиру у женщины,присутствовал и риелтор,заключили договор на 11 мес.Жили,платили 6 мес,пока в один вечер со стуками в дверь явилась ее дочь.Оказывается женщина у которой сняли сделала дарственную на нее до сдачи нам.Мы теперь не знаем что делать,т.к получается платили не хозяйке жилья по факту.договор аренды у нас до 15 числа плюс залог.Как нам действовать,сьезжать?Но как правильно все организовать?
Добрый день!!! Правовая основа
Согласно статье 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное по договору найма жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Как только дочь вступила в права собственности (после регистрации дарственной), она автоматически стала вашим арендодателем вместо матери. Все условия вашего старого договора — срок аренды, размер платы, дата окончания (15 число) и обязательство вернуть залог — перешли к ней без изменений.
Платежи, которые вы вносили матери за прошедшие полгода, были абсолютно законными, так как на тот момент она была собственником. Требовать от вас повторной оплаты за эти месяцы новая хозяйка не может.
Важный нюанс: если договор был заключен именно на «11 месяцев», а не «по 15-е число 11-го месяца», то юридически он истекает ровно через 11 месяцев после даты подписания. Если же в тексте указано «до 15 числа» конкретной даты, ориентируйтесь на нее. В любом случае, досрочное выселение незаконно.
Как правильно организовать съезд и возврат денег
1. Свяжитесь с новой собственницей
Позвоните дочери и спокойно объясните ситуацию со ссылкой на ст. 675 ГК РФ. Скажите, что ваш договор действует до 15 числа, вы планируете прожить этот срок и просите согласовать дату передачи квартиры и возврата залога.
Если она адекватна: предложите встретиться 14 или 15 числа, подписать акт приема-передачи жилья, вернуть ключи и получить залог под расписку.
Если она требует съехать немедленно: ни в коем случае не освобождайте квартиру раньше 15 числа. Выселить вас принудительно новый собственник может только через суд. Самостоятельная смена замков или вынос ваших вещей будут незаконны.
Если она отказывается возвращать залог: напомните, что залог — это обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ). Он возвращается при отсутствии ущерба имуществу. Удерживать его просто из-за смены собственника нельзя.
2. Проверьте статус дарственной
Узнайте у дочери, зарегистрирована ли сделка в Росреестре. Если мать оформила дарственную, но документы еще не прошли государственную регистрацию, формально собственником все еще числится мать. В этом случае ситуация вообще никак не меняется — продолжайте платить ей. Но чаще всего родственники регистрируют такие сделки быстро. Чтобы проверить это самостоятельно, можно заказать выписку из ЕГРН (например, через Госуслуги).
3. Подготовьте уведомление о расторжении (опционально)
Хотя ваш договор заканчивается естественным путем 15 числа, будет нелишним направить новой собственнице письменное уведомление. Это зафиксирует вашу добросовестность. Составьте документ в свободной форме:
* Кому: ФИО нового собственника.
* От кого: ваши данные.
* Текст: «Уведомляю, что согласно п.
[номер] договора найма №... От [дата], срок действия договора истекает 15 августа 2026 года. Прошу согласовать время осмотра помещения и подписания акта приема-передачи на 15 августа для возврата жилого помещения и внесенного обеспечительного платежа (залога) в размере... Рублей».
Отправьте его заказным письмом с описью вложения или вручите лично под подпись на копии.
4. Организуйте передачу квартиры
В назначенный день (лучше 15 числа):
* Осмотрите квартиру вместе с новой хозяйкой. Если претензий к состоянию нет, смело требуйте полный возврат залога.
Подпишите акт приема-передачи (возврата) жилого помещения. В нем обязательно должна быть фраза: «Стороны не имеют взаимных финансовых и материальных претензий». Дата документа — текущий день.
* Передайте ключи.
* Получите деньги. Залог должен быть возвращен наличными под расписку («Деньги в сумме X получил/ла, претензий не имею») или переводом на карту. При переводе попросите в комментарии написать: «Возврат залога по договору найма №... От [дата]».
5. Что делать, если возник конфликт
Не отдают залог или угрожают выселением: предупредите, что обратитесь в полицию (если будут менять замки или удерживать силой) и подадите досудебную претензию, а затем иск в мировой суд (так как сумма иска вряд ли превысит 50 000 рублей) о взыскании залога, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов. Риелтор, присутствовавший при сделке, может выступить свидетелем того, что квартира сдавалась официально.
Дочь требует доплаты: если она заявит, что старая оплата ее матери не касается и вы должны заплатить аренду заново, отвечайте отказом. Предоставьте копию договора и чеки об оплате за прошлые месяцы. Ее единственный способ оспорить это — суд, где позиция закона (ст. 675 ГК РФ) однозначно на вашей стороне.
Чего делать НЕ стоит
Ругаться и хлопать дверью. Эмоции могут спровоцировать новую собственницу на ответные агрессивные действия (например, смену замков в ваше отсутствие).
Просто оставить ключи в почтовом ящике. Без подписанного акта доказать факт возврата квартиры и потребовать залог будет крайне сложно.
Заключать новый договор прямо сейчас. Не подписывайте новые бумаги с дочерью до истечения срока старого договора, особенно если там меняются условия (цена, сроки). Действуйте строго в рамках текущего соглашения.
Резюме: живите до 15 числа. За неделю до этой даты свяжитесь с дочерью, чтобы договориться о времени встречи. Ваша главная задача — подписать двусторонний акт возврата квартиры и забрать свой залог под расписку. Тот факт, что сменился собственник, дает вам право расторгнуть договор досрочно, но не обязывает вас это делать.
Смена собственника квартиры не является основанием для расторжения договора аренды. Договор продолжает действовать на тех же условиях, а его стороной становится новый собственник – дочь.
Выплачивать арендную плату теперь нужно ей, но все остальные условия договора остаются неизменными. Досрочное расторжение с вашей стороны возможно, только если это предусмотрено договором (например, право на односторонний отказ) или вы договоритесь с новой собственницей.
Что делать:
Уведомьте дочь-собственницу о своем намерении расторгнуть договор.
Договоритесь с ней о дате выезда и возврате обеспечительного платежа. Если в договоре нет условия об удержании залога при вашем отказе, она обязана вернуть его.
При отказе от возврата залога обратитесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов.
Ваш договор аренды продолжает действовать автоматически, а менять место жительства или срочно съезжать вы не обязаны. Согласно статье 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Дочь стала вашей новой собственницей (наймодателем) на тех же условиях.
Договор аренды продолжает действовать автоматически, а менять место жительства прямо сейчас вы не обязаны. Согласно статье 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Новый собственник (дочь) автоматически становится вашим наймодателем на тех же условиях.
