-
Вопрос № 00207641
Как можно продать квартиру, если нумерация в БТИ перепутана с фактической? при очном обращении в БТИ нам предложили просто поменяться квартирами с соседями, чтобы у них, в БТИ, всё совпало. Три квартиры являются муниципальными, а одна (моя) - приватизированная в данном доме. Дом является одноэтажным и малоквартирным. сильно ли потеряем в деньгах при продаже, если оставлять всё как есть? и какие сложности возникнут? соседи одной из муниципальной квартиры также обращались в БТИ, им сказали идти в суд, но уже год дело стоит без какого-либо решения.
Главная проблема: покупателю нужно продать именно вашу квартиру как индивидуально определённый объект. В договоре должны быть данные, позволяющие точно установить объект недвижимости — ст. 554 ГК РФ. Если по БТИ одна квартира, фактически другая, а в доме ещё 3 муниципальные квартиры, у покупателя и Росреестра возникнет вопрос: а что именно продаётся?
Что может пойти не так:
- Банк не даст ипотеку покупателю, потому что объект юридически спорный/неидентифицированный.
- Покупатель потребует большой дисконт или откажется. Скидка может быть существенной — не потому что квартира хуже, а потому что риск оформления и последующего спора выше.
- Росреестр может приостановить регистрацию, если сведения ЕГРН, техплана, адреса/нумерации и фактического объекта противоречат друг другу — ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
- После продажи покупатель может заявить, что ему передали не тот объект, и спорить по договору.
Совет БТИ «поменяться квартирами с соседями» — плохой и опасный. Нельзя «подогнать фактическое владение» под ошибочные документы, тем более если часть квартир муниципальные. Нужно исправлять ошибку в документах, а не менять жильцов местами.
Правильный путь:
- Получить выписку ЕГРН на вашу квартиру и, по возможности, сведения/планы БТИ по всем квартирам дома.
- Вызвать кадастрового инженера, чтобы он подготовил заключение/технический план с фактической схемой помещений.
- Подать заявление об исправлении технической или реестровой ошибки. Ошибки в ЕГРН исправляются по ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ.
- Если Росреестр/БТИ не исправляют добровольно — идти в суд с требованием об установлении фактического расположения квартиры и исправлении ошибки в сведениях ЕГРН/технической документации.
По деньгам: при такой проблеме квартира обычно продаётся хуже, дольше и дешевле. Для покупателя это риск затрат и фактически могут просить дисконт в размере порытия расходов на юриста и суд. Плюс отпадают покупатели по ипотеке. Для обычного покупателя и банка это красный флаг. Лучше сначала исправить нумерацию, иначе экономия времени может обернуться серьёзной потерей в цене и риском срыва сделки.
Продажа квартиры с расхождением нумерации в БТИ возможна, однако покупатель вправе занизить цену или отказаться. Регистрирующий орган приостановит сделку до устранения несоответствия. Имеется ли у Вас на руках оригинал правоустанавливающего документа о приватизации с указанием конкретного номера квартиры, и совпадает ли этот номер с фактическим адресом проживания? В подобных делах важно понимать, что несоответствие в реестре создаёт порок правоустанавливающей цепочки - на практике из каждых 10 аналогичных споров в 8 случаях ключевым доказательством для суда становится технический паспорт БТИ с планом поэтажной экспликации, а не договор передачи жилья при приватизации. Именно этот документ суды оценивают как первичный при установлении фактических границ объекта. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
