Продажа квартиры?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы получили квартиру по договору специализированного найма, затем планируете перевести ее в социальный найм, приватизировать и продать. Вас интересует, сможете ли вы сразу продать квартиру после приватизации, или потребуется ждать три года.

Какие нормы права применимы
Право на приватизацию регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Продажа приватизированной квартиры — это распоряжение собственностью, регулируемое Гражданским кодексом РФ (ст. 209, 223, 292). Ограничения на отчуждение (продажу) приватизированного жилья могут устанавливаться только федеральным законом.

Риски, сроки, ответственность и нюансы
Для квартир, приватизированных по общему порядку (то есть не по жилищному сертификату, не по программам переселения и не по договору ренты с государством), никаких федеральных ограничений на продажу сразу после приватизации не установлено.
Требование о владении квартирой не менее 3 или 5 лет связано не с самой возможностью продажи, а с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Если вы владели квартирой менее минимального срока (3 года — если квартира получена по наследству, дарению от члена семьи, в результате приватизации, 5 лет — в иных случаях), при продаже возникнет обязанность заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
С 2020 года для приватизированных квартир минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года (пп. 6 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Что делать пошагово
1. Завершите оформление договора социального найма.
2. Приватизируйте квартиру, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
3. После регистрации права собственности вы вправе продать квартиру в любой момент.
4. Если продадите квартиру до истечения 3 лет с момента регистрации права собственности, придется заплатить НДФЛ с дохода от продажи (за исключением случаев, если доход не превышает 1 млн руб. или вы применяете имущественный вычет).
5. Если дождетесь 3 лет с момента регистрации права собственности, налог платить не потребуется.

Что нужно уточнить
Для точного ответа важно убедиться, что квартира не относится к числу тех, по которым действуют специальные ограничения (например, по программе реновации, по жилищному сертификату, с условиями неотчуждаемости). В вашем случае квартира получена по специализированному найму, что не влечет таких ограничений, если иное не указано в договоре или законе субъекта РФ.

Вывод
Вы вправе продать квартиру сразу после приватизации, но если с момента регистрации права собственности пройдет менее 3 лет, при продаже возникнет обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи. Ограничение на продажу в течение 3 лет касается налогообложения, а не самой возможности продажи.

Для точного анализа вашей ситуации и проверки всех нюансов советую проконсультироваться с юристом по недвижимости.