-
Вопрос № 00204645
Подскажите пожалуйста, имею 2 комнаты под разными кадастровыми номерами по 1/2 в коммунальной квартире, я там прописана, одну долю выставили на торги, законно ли это? Являются эти две доли единственным жильём?
Являются ли эти две доли вашим единственным жильём? Здесь ключевой момент: с точки зрения закона (ЕГРН) комнаты с разными кадастровыми номерами — это два самостоятельных объекта недвижимости. Поэтому суд или финансовый управляющий может применить исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ) только к одной из них — той, где вы фактически проживаете и прописаны. Вторую при этом могут признать «лишним» имуществом и выставить на торги для погашения долгов.
Но есть важный нюанс: если комнаты приобретались одновременно, фактически используются как единое жилое пространство, а разделение на два кадастровых номера носит чисто технический характер, вы вправе через суд требовать объединения их статуса. В этом случае обе комнаты могут быть признаны одним объектом и полностью подпасть под защиту как единственное жильё.
Что ещё важно проверить? Даже если формально одна из долей может пойти с торгов, есть процессуальный момент, который часто становится основанием для оспаривания. При продаже доли в коммунальной квартире остальные собственники имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Если долю выставили на торги, не предложив вам сначала выкупить её по той же цене, — это нарушение, и такие торги можно оспорить в суде. В рамках процедуры банкротства действует похожий механизм: управляющий обязан направить вам предложение приобрести долю до торгов.
Выставление на торги одной из принадлежащих вам долей является законным, если эта доля принадлежит лично вам на правах собственности и у вас имеются непогашенные долги (в рамках исполнительного производства или банкротства).
Ответ на вопрос о том, признают ли эти объекты вашим единственным жильем, зависит от того, как именно оформлено имущество в ЕГРН и чьи долги привели к торгам.
По закону исполнительский иммунитет защищает один объект пригодного для проживания жилья. Так как комнаты имеют разные кадастровые номера, с точки зрения Росреестра — это два самостоятельных изолированных объекта недвижимости. Суд или финансовый управляющий имеет право исключить из конкурсной массы только одну комнату (где вы прописаны и живете) как единственное жилье. Вторая комната в таком случае признается «лишним» имуществом и подлежит продаже для погашения долгов.
Если комнаты приобретались одновременно, по одному договору, фактически используются как единая квартира, а разделение на кадастровые номера носит технический характер, вы имеете право через суд требовать объединения их статуса для защиты исполнительским иммунитетом. Однако автоматически это не происходит.
Какая именно процедура сейчас идет — банкротство физического лица или исполнительное производство у приставов?
Обе комнаты под разными кадастровыми номерами являются самостоятельными объектами права. Единственным жильём признаётся каждый объект отдельно, если иного жилья нет. Выставление доли на торги допустимо при наличии долга и соблюдении процедуры исполнительного производства. Имеется ли у Вас подтверждённая задолженность, в рамках которой возбуждено исполнительное производство, и кому принадлежит вторая доля в каждой из комнат? На практике в подобных спорах ключевым оказывается вопрос соблюдения преимущественного права покупки сособственником - без его надлежащего уведомления торги могут быть признаны недействительными. Из дел данной категории, рассмотренных за последние 2 года, более чем в 7 из 10 случаев именно нарушение этого порядка становилось основанием для отмены результатов торгов в апелляционной инстанции. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Выставление на торги вашей доли может быть законным, если это происходит в рамках исполнительного производства или банкротства, но только при условии, что был нарушен законный порядок или жилье не признано единственным. Согласно позиции Верховного Суда РФ, две отдельные комнаты в одной квартире, даже с разными кадастровыми номерами, могут быть признаны единым объектом и получить статус единственного жилья (исполнительский иммунитет), если они используются совместно для проживания одной семьи
