Дарственная на дом?

В вашей ситуации речь идет о дарении дома матерью сыну. Согласно подпункту 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные физическим лицом в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника (в том числе родителей и детей), освобождаются от налогообложения НДФЛ. То есть сын не должен платить налог с полученного в дар дома, если даритель — его мать.

Факт того, что дом введён в эксплуатацию менее 3 лет назад, для целей налогообложения при дарении между близкими родственниками значения не имеет. Эта норма про трёхлетний срок актуальна для продажи недвижимости, но не для дарения.

Пошагово:
1. Убедитесь, что даритель и одаряемый — мать и сын (подтвердите родство документами).
2. Оформите договор дарения у нотариуса либо в простой письменной форме (но нотариальное удостоверение часто требуется для сделок с недвижимостью).
3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
4. Сыну не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с полученного имущества, если он сможет подтвердить родство.

Если есть сомнения в подтверждении родства или особенности объекта недвижимости (например, долевая собственность, наличие обременений), лучше уточнить эти детали.

Для точного анализа вашей ситуации и оформления всех документов корректно рекомендую обратиться к юристу.