- Вчера в 15:58
Выдано разрешение на реконструкцию в 2016 году, сейчас получила разрешение на ввод. Кадастровый инженер делая тех.план указал мне на то, что на момент разрешения на реконструкцию, земельный участок мне не принадлежал не на праве собственности, не на праве аренды и разрешение на строительство мне не должны были выдавать, это нарушение какого-то закона, соответственно разрешение на ввод тоже не действительно. Сказал, что в Росреестре мне откажут, неужели Росреестр проверяет эти тонкости? Как мне быть? Инженер говорит, что у меня сейчас получилась самовольная реконструируемая постройка, или в Росреестре не будут проверять законность выдачи этих разрешений, сейчас-то я же взял в аренду участок, но на момент разрешения на реконструкцию действительно аренды не было, она закончилась ещё до выдачи разрешения на строительство
Росреестр при регистрации прав не проводит правовую экспертизу законности выданных разрешений - он проверяет комплектность представленных документов. Разрешение на ввод и технический план являются достаточными основаниями для регистрации. Какой вид разрешённого использования установлен для земельного участка, который Вы оформили в аренду в настоящее время? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Работаю в основном в данной области права и знаю все нюансы, но выбор специалиста на площадке остаётся полностью за Вами! В градостроительных спорах этой категории разрыв между датой окончания аренды и датой выдачи разрешения на реконструкцию является ключевым фактом, который органы власти используют при последующем оспаривании разрешений. Из практики - в подавляющем большинстве дел именно добросовестность заявителя и наличие действующего права на участок на момент подачи документов в орган, а не на момент выдачи разрешения, определяли позицию суда. Следует учитывать, что позиция Верховного Суда по аналогичным ситуациям допускает регистрацию, если на момент ввода и обращения в Росреестр права на участок надлежащим образом оформлены. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, земельный юрист Грачёв Георгий!
Я бы не соглашалась с выводом кадастрового инженера, что у вас уже однозначно самовольная реконструкция. Да, для выдачи разрешения на строительство, реконструкцию должны были быть правоустанавливающие документы на земельный участок. Если на тот момент аренды не было, нарушение действительно могло быть. Ст. 51 ГрК РФ предусматривает предоставление правоустанавливающих документов на участок для получения разрешения. Но пока разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод не отменены и не признаны незаконными, они являются действующими официальными документами. Разрешение на ввод подтверждает, что реконструкция выполнена в соответствии с разрешением на строительство, реконструкцию. Росреестр проводит правовую проверку документов и может приостановить учет или регистрацию, если увидит противоречия, недостоверные сведения или отсутствие необходимых документов. Но это не означает, что он автоматически будет перепроверять всю законность выдачи разрешения 2016 года вместо органа, который его выдал.
Росреестр действительно проверяет эти тонкости самым тщательным образом. При проведении правовой экспертизы государственный регистратор обязательно сопоставляет даты начала/окончания прав на землю с датами выдачи разрешительной документации. Поскольку на момент выдачи разрешения на реконструкцию (2016 год) у вас не было ни аренды, ни собственности, это является прямым нарушением статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (разрешение может быть выдано только застройщику, имеющему права на землю). Кадастровый инженер прав: высок риск того, что Росреестр выдаст приостановку, а затем и отказ в регистрации, посчитав объект самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ.
Однако ситуация не безвыходная. Тот факт, что сейчас у вас оформлен действующий договор аренды, является вашим главным спасением.
