Покупка квартиры, которая сначала была приватизирована, обменена и подарена.?

Ваша ситуация: квартира сейчас принадлежит дочке, которая получила ее по договору дарения от матери; предыдущие сделки — приватизация и мена — были в 2005–2008 годах; у текущего собственника на руках только договор дарения.

1. Правовая оценка
Для покупки квартиры критически важно проверить законность всей "цепочки" перехода прав. Сейчас право собственности у дочки подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если переходы прав были зарегистрированы в установленном порядке и в ЕГРН нет обременений и споров, то отсутствие у собственника на руках старых договоров (приватизации, мены) не препятствует покупке.

2. Применимые нормы
Главные нормы — ст. 8.1, 218, 223 Гражданского кодекса РФ, а также положения Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В России право собственности на недвижимость возникает и подтверждается регистрацией в ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН — основной юридический документ для покупателя.

3. Риски и нюансы
— Если сделки 2005–2008 годов были зарегистрированы в Росреестре (или ранее — в БТИ/регпалате), их отсутствие у продавца на руках не отменяет их юридической силы.
— Риск оспаривания может возникнуть, если кто-то из бывших собственников заявит о нарушении своих прав, но это маловероятно, если все сделки прошли госрегистрацию и с момента последней прошло более 3 лет (срок исковой давности по большинству оснований).
— Иногда банки/нотариусы могут запрашивать полную цепочку документов при ипотеке или удостоверении сделки, но для простой купли-продажи достаточно актуальной выписки из ЕГРН и документов продавца.

4. Ваши действия
1) Закажите свежую выписку из ЕГРН на квартиру — она покажет всю историю перехода прав.
2) Проверьте, что нынешний собственник — именно дочка, и нет обременений/арестов.
3) Попросите у продавца хотя бы копии старых документов — это желательно, но не обязательно, если в ЕГРН все переходы отражены.
4) Проверьте, не было ли у кого-то из бывших собственников прав на обязательную долю, не участвовали ли несовершеннолетние, недееспособные и т.п. (особенно при приватизации).
5) Проведите сделку с участием нотариуса или через аккредитованный сервис Росреестра для дополнительной безопасности.

5. Что уточнить
Для полной уверенности желательно узнать:
— Были ли в семье несовершеннолетние или лица с ограниченной дееспособностью на момент приватизации и мены?
— Все ли сделки прошли государственную регистрацию?
— Нет ли судебных споров по квартире?

Если у вас остались сомнения по конкретным обстоятельствам или документам, рекомендую обратиться к юристу для индивидуальной проверки.