Вернуть подоходный налог за покупку квартиру?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы с сестрой хотите купить у своих родителей квартиру, которая ранее была приобретена в ипотеку (ипотека уже погашена), и интересуетесь:
— сможете ли вы получить имущественный налоговый вычет (подоходный налог) по такой сделке;
— как проверяется факт передачи денег, если расчет производится наличными.

2. Применимые нормы права
- Ст. 220 НК РФ — имущественный налоговый вычет при покупке жилья.
- Ст. 209, 210, 217 НК РФ — общие положения о налогообложении доходов физических лиц.
- Ст. 35, 37, 572, 574 ГК РФ — дарение между родственниками, запрет на мнимые сделки.
- Ст. 558, 550 ГК РФ — оформление договора купли-продажи недвижимости.
- ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регистрация перехода права собственности.

3. Риски, сроки, ответственность и нюансы
- Вычет: Получить имущественный вычет при покупке квартиры у родителей нельзя — согласно п. 5 ст. 220 НК РФ, вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимых лиц (родители, дети, братья/сёстры и др.).
- Факт передачи денег: Налоговая инспекция и Росреестр не проверяют непосредственно передачу денег, но при расчете наличными важно подтвердить сам факт оплаты (например, распиской продавцов о получении денег). В случае спора или проверки (например, подозрение на мнимую сделку или дарение вместо продажи) могут запросить подтверждение расчетов.
- Наличная форма расчёта: Закон не запрещает наличные расчёты между физлицами при покупке недвижимости, но сумма одной сделки не должна превышать 600 000 руб. наличными (ФЗ № 115-ФЗ, как мера по противодействию отмыванию доходов). Большие суммы лучше проводить по безналу.
- Мнимые сделки: Приобретение жилья у близких родственников часто рассматривается с точки зрения возможного ухода от налогообложения или фиктивности сделки. Если будет установлено, что деньги фактически не передавались, сделку могут признать недействительной.

4. Что делать пошагово
1. Оформить договор купли-продажи квартиры между родителями и вами с сестрой (можно в простой письменной форме, но лучше у нотариуса для дополнительной защиты).
2. В договоре указать реальную сумму сделки.
3. Провести расчет:
- Если сумма менее 600 000 руб. — возможен наличный расчет, оформить расписку о получении денег.
- Если сумма больше — рекомендуется оплатить по безналу (перевод на счет продавцов с назначением платежа).
4. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ).
5. После регистрации получить выписку из ЕГРН на себя и сестру как новых собственников.
6. Помнить: имущественный вычет при покупке у родителей не предоставляется.

5. Какие сведения нужно уточнить
- Сумма сделки (если выше 600 000 руб., наличный расчет нежелателен).
- Какая доля будет оформлена на каждого покупателя.
- Были ли ранее использованы вычеты каждым из покупателей.
- Не планируется ли оформление сделки как дарения (в этом случае нет вычета, но и нет налога между близкими родственниками).

Вывод:
Вы не сможете получить имущественный вычет при покупке квартиры у родителей. Факт передачи денег при наличной сделке подтверждается распиской, но при крупных суммах рекомендуется использовать безналичный расчет. Для точной оценки ситуации и оформления сделки советую проконсультироваться с юристом.