Ответ нейросети:
Отвечаю как юридический консультант в России:
Ваша ситуация:
- Есть индивидуальный жилой дом с 3 долевыми собственниками.
- На земельный участок под домом зарегистрировано право общей долевой собственности только на одного из этих трёх (то есть у двух других собственников дома права на землю не оформлены).
- Участок не имеет установленных границ (нет межевания).
- Два собственника дома хотят продать свои доли третьему (у которого оформлен участок), заключив с ним договор купли-продажи долей в жилом доме.
Можно ли провести такую сделку в текущих условиях?
1. Возможность отчуждения долей в жилом доме
Доли в жилом доме (как объекте недвижимости) можно продать, даже если доли в земельном участке не оформлены на всех собственников. Право собственности на жилой дом и право собственности на земельный участок — это два самостоятельных объекта права.
Однако, в силу ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на жилой дом, право на земельный участок, необходимый для его использования, также должно переходить к покупателю. То есть новый собственник дома приобретает право на часть земельного участка, пропорционально своей доле в доме (если иное не установлено соглашением).
2. Что делать, если у продавцов нет доли в земельном участке?
Такое довольно часто встречается в практике. В 2022-2024 годах Росреестр и суды придерживаются следующей позиции:
Если собственники дома не оформили свои доли в земельном участке, это не препятствует продаже их долей в доме. Однако при регистрации перехода права Росреестр может запросить документы, подтверждающие право на землю (или основания для его возникновения).
На практике:
- Сделку по продаже долей в жилом доме зарегистрируют (если с документами на дом всё в порядке).
- У покупателя долей в доме (вашего третьего собственника) автоматически возникнет право претендовать на соответствующую долю в земельном участке (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 3 ст. 1 ФЗ "О госрегистрации недвижимости").
- Факт отсутствия межевания (границ) участка не препятствует продаже долей в доме (но может создавать сложности с дальнейшим оформлением земли).
3. Как оформить земельный участок после сделки?
Покупатель (теперь — единственный собственник дома) сможет оформить и всю землю под домом только на себя (если участок находится в его пользовании и отсутствуют другие претенденты).
Если участок был ранее предоставлен для обслуживания этого дома, то новый собственник дома может подать заявление в Росреестр о регистрации права на весь участок (по ст. 39.20 ЗК РФ и п. 5 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
4. Риски
-
Риски с землёй: Если участок не размежёван, могут возникнуть сложности с регистрацией права на него в будущем, особенно если участок не стоит на кадастровом учёте или есть споры с соседями.
-
Риски с регистрацией сделки: Иногда регистраторы запрашивают у продавцов документы, подтверждающие право на долю в участке, но в большинстве случаев регистрация проходит, если указывается, что продавцы долей в доме не являются собственниками участка, а покупатель — уже собственник доли в участке.
5. Рекомендации
- В договоре купли-продажи долей в доме
пропишите, что земельный участок под домом принадлежит покупателю, а продавцы прав на участок не имеют.
- Проверьте, чтобы дом и участок были поставлены на кадастровый учёт.
- После сделки покупатель может оформить весь участок на себя (обратившись с заявлением о регистрации права на весь участок, если иные претенденты отсутствуют).
---
Вывод:
Сделку по продаже долей в жилом доме оформить в описанных условиях
можно, несмотря на отсутствие оформленных долей в земельном участке у продавцов и отсутствие межевания. Это не нарушает требования законодательства. Однако оформлением участка на себя после сделки стоит заняться отдельно.
Если нужны образцы договоров или подробная пошаговая инструкция — уточните, могу подготовить.
