Сохранить жилье?

По общему правилу единственное жильё должника обладает исполнительским иммунитетом и не включается в конкурсную массу при банкротстве. Это означает, что его не могут изъять в пользу кредиторов. Однако есть ряд исключений и нюансов, которые могут повлиять на сохранение жилья.

Условия сохранения единственного жилья
Жильё подлежит исключению из конкурсной массы, если одновременно соблюдены следующие условия:
- жильё принадлежит должнику на праве собственности;
- должник и члены его семьи совместно проживают в нём;
- для должника и членов его семьи это жильё является единственным пригодным для постоянного проживания.

Исключения
1. Роскошное жильё. Если единственное жильё относится к категории роскошного (например, квартира площадью более 100 м² при одном проживающем), оно может быть включено в конкурсную массу. В этом случае должнику должны приобрести другое жильё, соответствующее социальным нормам (в среднем по России — 33 м² для одиноко проживающего гражданина и 10–15 м² на человека при наличии семьи).
2. Ипотечное жильё. До 2024 года залоговое жильё (например, ипотечная квартира) подлежало реализации с торгов, даже если оно было единственным для должника. Однако с 7 сентября 2024 года вступили в силу поправки к закону о банкротстве, которые позволяют сохранить единственное ипотечное жильё при соблюдении ряда условий:
- у должника не должно быть просрочек по ипотечным платежам (если долги есть, их нужно погасить в течение трёх месяцев);
- для погашения ипотеки необходимо найти стороннее финансирование — третье лицо (физическое или юридическое), которое будет платить за должника. После завершения процедуры банкротства должник сможет сам выплачивать ипотеку, но будет обязан вернуть средства третьему лицу;
- суд утверждает отдельное мировое соглашение между заёмщиком и банком, касающееся только ипотечного жилья. Это соглашение не затрагивает других кредиторов, и объект выводится из общей конкурсной массы без их согласия;
- должник обязан зарезервировать до 10% стоимости ипотечного жилья для выплат кредиторам первой и второй очереди, если иного имущества для этого не хватает. Эту сумму также должен внести на спецсчёт третий человек. Важно: при нарушении условий мирового соглашения банк может восстановить свои требования в реестре, если дело о банкротстве ещё не завершено, или обратить взыскание на залоговый объект, если процедура уже закончена.
3. Недобросовестное поведение должника. Суд может включить единственное жильё в конкурсную массу, если установит, что должник действовал недобросовестно. К таким случаям относятся:
- искусственное создание условий для придания недвижимости статуса единственного жилья (например, продажа всех других жилых помещений перед банкротством);
- попытка скрыть единственное жильё до банкротства (например, продажа квартиры перед процедурой с последующим оспариванием сделки);
- сокрытие других активов, за счёт которых можно было погасить долги, препятствование работе финансового управляющего, утаивание документов и т. П..

Да, сохранить единственное жилье при банкротстве в 2026 году можно. Правила зависят от того, находится ли недвижимость в залоге (ипотеке).

1. Если жилье без обременений (не в ипотеке)
В этом случае действует исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ). Вашу единственную квартиру или дом автоматически исключат из конкурсной массы. Вы останетесь собственником, даже если сумма долгов в разы превышает стоимость квартиры.

Исключение — «роскошное» жилье: Если ваша квартира значительно превышает социальные нормы (например, огромный особняк), кредиторы могут потребовать продажи и покупки вам более скромного жилья («замещающего») в том же городе. Но на практике это происходит крайне редко.

2. Если жилье в ипотеке (в залоге)
С сентября 2024 года заработал новый закон (№ 298-ФЗ), который позволяет спасти ипотечную квартиру. Раньше ее забирали в 100% случаев, теперь есть механизм локального мирового соглашения.

Условия для сохранения ипотеки:

• Это ваше единственное жилье.
• Вы (или третье лицо — родственник, друг) готовы продолжать платить ипотеку по старому графику.
• Суд утверждает мировое соглашение: ипотека остается на вас, квартира не продается, а все остальные долги (кредиты, МФО, налоги) списываются.

3. Риски, когда жилье могут забрать:

• У вас в собственности есть другая недвижимость (даже доля в родительской квартире). В таком случае суд сам решит, какой объект оставить вам, а какой продать.
• Жилье было приобретено прямо перед банкротством на заемные средства с целью их «спрятать» (недобросовестность).
• Квартира находится в залоге не по ипотеке, а по обычному потребительскому кредиту (принцип тот же, что и с ипотекой, но договориться с банком сложнее).

Сохранение жилья — это технически сложный процесс, особенно если есть ипотека или доли в других квартирах. Чтобы не допустить ошибок и гарантированно защитить свою крышу над головой, обращайтесь за помощью ко мне. Я помогу подготовить документы для исключения имущества из описи.

Здравствуйте, Екатерина!

Да, Вы можете сохранить единственное жилье при банкротстве, но тут есть ряд нюансов и требований к самому жилью: оно не должно быть залоговым, также оно не должно быть роскошным, оно должно пригодно для проживания быть и пр. (Статья 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ), поэтому перед банкротство лучше обратиться к юристу, который проанализируем эти нюансы. Можете написать мне, проанализирую Вашу ситуацию по делу, контакты указаны на странице, первая консультация бесплатна.

С уважением, юрист по банкротству, Мария!

Здравствуйте. Если это жильё не находится в залоге у банка по договору ипотеки - такое жильё не изымают.