«У вас в выписке ЕГРН написано “нежилое здание”, значит, исполнительского иммунитета нет. Объект идет на торги!» — еще недавно с этой фразы судей начинался кошмар многих должников, которые рисковали потерять крышу над головой из-за формальных записей в реестре.
Но судебная практика меняется, и в 2026 году мы получили мощнейший прецедент. Арбитражный суд Уральского округа (дело № А76-9830/2025) четко указал: суды не имеют права подходить к банкротству граждан формально.
Разбираем, как свежая судебная практика позволяет легально спасать от продажи имущество со статусом «нежилое».
Кейс: Садовый дом против долгов на 1,2 миллиона
У должника в собственности остался только скромный садовый дом (29 кв. м) в Магнитогорске. Кредиторы требовали выставить его на торги, ведь по документам объект числился как нежилой, а сама женщина была прописана по другому адресу. Суды первой и апелляционной инстанций послушно согласились с кредиторами.
Однако кассация отменила эти решения и защитила имущество. Почему?
- Реальность важнее штампа в ЕГРН
Верховный Суд РФ (Обзор от 18.06.2025) закрепил: если у человека нет другого пригодного жилья в собственности, а сам он считает этот дом своим жилищем — суд обязан изучить его техническую суть, а не только выписку из реестра. Осмотр показал: в садовом доме есть фундамент, стены, печное отопление и электричество. Значит, он пригоден для жизни. - Прописка у родственников — не повод отбирать собственность
Наличие штампа о регистрации в паспорте по другому адресу (например, у родственников) или возможность снимать жилье не означает, что можно беспрепятственно забирать у гражданина его единственную недвижимость. - Торги не должны быть карательными
Рыночная цена домика составляла около 120 тыс. рублей. С учетом затрат на публикации, электронную площадку и услуги организатора торгов, кредиторы получили бы сущие копейки. Суд напомнил: реализация, которая выполняет исключительно «карательную функцию» и экономически нецелесообразна, — незаконна.
Что это значит для вас?
Если вы или ваши клиенты проходите процедуру банкротства (или только готовитесь к ней), помните: загородный дом, дачу, апартаменты или даже недостроенный котлован можно и нужно защищать, если это ваше единственное самостоятельное жилье.
Но суды не будут делать это автоматически. Нужна жесткая, выверенная доказательная база: акты осмотра, независимая оценка стоимости торгов и правильные ссылки на Обзоры Верховного Суда.
