Продажа и налоги?

Отвечаю как юридический консультант по российскому законодательству (актуально на июнь 2024 года).

Вопрос:
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если у одного из супругов есть дом в собственности (кадастровая стоимость дома + продаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой квартиры), а для второго супруга это единственное жилье? В семье двое детей.

---

## 1. Общие положения

Продажа квартиры физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ). Существуют льготы – освобождение от НДФЛ при соблюдении определённых условий.

---

## 2. Льгота на продажу единственного жилья (с 2021 года)

Согласно подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, *освобождается от НДФЛ доход от продажи единственного жилья*, если:
- На момент продажи квартира является единственным жильём для продавца (или доля в праве собственности).
- Квартира находилась в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), но продавец приобрёл новое жильё не ранее, чем за 90 дней до продажи старого, и кадастровая стоимость всех имеющихся объектов жилья (квартир, домов, долей) у продавца до покупки нового жилья вместе с продаваемым объектом – меньше кадастровой стоимости приобретаемого жилья.

---

## 3. По вашей ситуации

Вариант 1:
Если квартира была в собственности более 3 (или 5) лет — налог платить не нужно, вне зависимости от наличия другого жилья.

Вариант 2:
Если квартира была в собственности менее минимального срока, применима льгота на продажу единственного жилья, если соблюдаются условия:

- Для одного супруга (у кого есть дом): квартира НЕ является единственным жильём, но если кадастровая стоимость дома + продаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемого жилья (покупка нового жилья не ранее чем за 90 дней до продажи старого), то этот супруг может воспользоваться льготой.
- Для второго супруга (у кого это единственное жильё): применима льгота на продажу единственного жилья, если вышеперечисленные условия соблюдены.

Важно:
Право на льготу реализует каждый супруг отдельно в отношении своей доли (если квартира в совместной собственности, обычно собственниками считаются оба супруга по 1/2).

---

## 4. Наличие детей

Наличие детей не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже недвижимости.

---

## 5. Итог

Если все условия для льготы на продажу единственного жилья соблюдены (в том числе по кадастровой стоимости и срокам), то налог платить не нужно ни одному из супругов – каждый реализует своё право на льготу по своей доле.
Если условия не выполнены (например, один супруг всё-таки владеет еще одним жильём, и его стоимость в сумме с продаваемой не меньше новой), то налог возникнет только с его доли.

---

Рекомендация

- Проверьте, соблюдены ли все условия (по сроку, кадастровой стоимости, моменту покупки нового жилья).
- При необходимости подготовьте подтверждающие документы для налоговой.
- Если ситуация сложная, рекомендую обратиться к налоговому консультанту с конкретными данными (точная кадастровая стоимость объектов, даты сделок).

---

Пример расчёта:

1. Дом (у супруга) — 3 млн ₽ (кадастровая стоимость).
2. Продаваемая квартира — 4 млн ₽.
3. Новая квартира — 8 млн ₽.

3 + 4 = 7 млн ₽ < 8 млн ₽ — условие выполняется.

---

Вывод:
С большой долей вероятности, налог платить не нужно, если правильно оформлены сделки и соблюдены условия для льготы на продажу единственного жилья.

Если хотите, можете уточнить детали (точные суммы, даты и доли собственности) — отвечу более адресно.