Ответ нейросети:
Отвечаю как юридический консультант в России:
1.
Действительность предварительного договора при наличии доли несовершеннолетнего
Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указан только один взрослый собственник, но в действительности в продаваемой квартире есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему, такой договор может быть признан
недействительным по следующим причинам:
- Продавец не обладает правом распоряжаться всей квартирой единолично, если часть принадлежит несовершеннолетнему.
- Сделки с долями несовершеннолетних требуют согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 38 ГК РФ, ст. 28, 29, 30 ЖК РФ).
- В договоре указаны не все собственники, следовательно, продавец не вправе единолично заключать договор относительно всей квартиры.
Итог: Предварительный договор содержит существенное нарушение, что может привести к признанию его недействительным или невозможности заключения основного договора.
2.
Возврат задатка покупателем
- Если заключение основного договора оказалось невозможным по обстоятельствам, за которые отвечает продавец (например, не указал всех собственников, не получил согласие опеки), покупатель вправе требовать
возврата задатка в двойном размере (ст. 381 ГК РФ), если сторонами был заключён именно договор о задатке.
- Если был внесен аванс, он подлежит возврату в полном объеме, но без увеличения.
- При этом, чтобы требовать возврат задатка, нужно доказать, что невозможность заключения договора возникла не по вине покупателя.
Рекомендация:
Покупателю следует письменно потребовать возврата задатка/аванса, сославшись на невозможность заключения основного договора по вине продавца (неразрешённый вопрос с долей несовершеннолетнего и отсутствие согласия опеки). В случае отказа — обратиться в суд.
Вывод:
- Предварительный договор, в котором не указаны все собственники (в том числе несовершеннолетний), и не урегулированы вопросы согласия органов опеки, является проблемным и может быть признан недействительным.
- Покупатель вправе вернуть себе задаток, а в ряде случаев — даже в двойном размере.
Если потребуется образец заявления или более детальный разбор ситуации — уточните детали!
